Wohnungsbau beschleunigen – Chancen nutzen

• Die Stadt Erlangen sieht im Bau-Turbo ein geeignetes Instrument, um die Schaffung dringend benötigten Wohnraums zu unterstützen und Planungs- sowie Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Ziel ist es, die durch den Bundesgesetzgeber eröffneten Möglichkeiten verantwortungsvoll zu nutzen und damit einen Beitrag zur Deckung des Wohnraumbedarfs in Erlangen zu leisten.
• Um eine transparente und nachvollziehbare Anwendung sicherzustellen, hat der Stadtrat der Stadt Erlangen einen Grundsatzbeschluss zur Anwendung des Bau-Turbos gefasst. Dieser legt die Rahmenbedingungen und Kriterien fest, nach denen das Fachamt Anträge prüft und über eine Anwendung entscheidet.

Was ist der Bau-Turbo?

• Mit dem sogenannten Bau-Turbo hat der Bundesgesetzgeber neue Möglichkeiten geschaffen, um die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen. Die Regelung der § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 36a BauGB 246e des Baugesetzbuchs (BauGB) ermöglichen es Gemeinden, unter bestimmten Voraussetzungen Wohnbauvorhaben zuzulassen, die nach den bisherigen bauplanungsrechtlichen Vorschriften nicht oder nicht in dieser Form zulässig wären.
• Die Anwendung des Bau-Turbos erfolgt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde. Ein Rechtsanspruch auf eine Zustimmung besteht nicht. Jedes Vorhaben wird individuell unter Berücksichtigung der gesetzlichen Voraussetzungen sowie der öffentlichen und städtebaulichen Belange geprüft.

Anwendung in der Stadt Erlangen

• Die Stadt Erlangen prüft Anträge auf Anwendung des Bau-Turbos auf Grundlage des Grundsatzbeschlusses des Stadtrats. Ziel ist es, zusätzlichen Wohnraum zu ermöglichen und gleichzeitig eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie die kommunalen Planungsziele zu gewährleisten.
• Der Grundsatzbeschluss enthält die wesentlichen Kriterien für die Anwendung des Bau-Turbos und dient als Grundlage für die Beurteilung eingehender Anträge.

Kriterien für die Anwendung

Ob einem Vorhaben im Rahmen des Bau-Turbos zugestimmt werden kann, wird anhand der im Grundsatzbeschluss festgelegten Kriterien beurteilt. Dabei werden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:

• Abstimmung mit der Bauverwaltung vor Antragstellung.
• eine gesicherte Erschließung ist erforderlich
• über das Baugrundstück besteht tatsächliche Verfügungsgewalt durch den Antragsteller.
• mindestens eine zusätzlich geschaffene Wohneinheit
• Differenziertes Angebot an Wohnformen. Keine einseitige Schaffung von Kleinstwohnungen.
• Bauverpflichtung wird vereinbart und Umsetzung der Grundsatzbeschlüsse der Stadt Erlangen
• Keine Anwendung im Außenbereich, d. h. das Bauvorhaben muss im Innenbereich oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, der eine Wohnungsnutzung zulässt.
• Keine Anwendung in Gewerbe- oder Industriegebieten.
• Vereinbarkeit mit städtebaulichen Zielen und den Umweltbelangen

Verfahrensablauf

Die Stadt Erlangen empfiehlt, bereits in einer frühen Planungsphase Kontakt mit Amt für Stadtplanung und Mobilität bzw. der Stadtverwaltung aufzunehmen. Eine frühzeitige Abstimmung ermöglicht es, die grundsätzliche Eignung eines Vorhabens für die Anwendung des Bau-Turbos zu beurteilen und offene Fragestellungen frühzeitig zu klären.
Je nach Art, Umfang und Komplexität des Vorhabens kann der Abstimmungsprozess mehrere Gespräche und Überarbeitungen der Planunterlagen erfordern. Die Prüfung erfolgt in einem engen Austausch zwischen den Antragstellenden und der Stadt Erlangen.

Sofern ein Vorhaben nach der ersten Prüfung grundsätzlich für eine Anwendung des Bau-Turbos geeignet erscheint, gestaltet sich das weitere Verfahren in der Regel wie folgt:

1. Vertiefte Abstimmung des Vorhabens mit dem Stadtplanungsamt.
2. Ergänzung und gegebenenfalls Überarbeitung der Planunterlagen.
3. Abschluss eines städtebaulichen Vertrages (insbesondere Bauverpflichtung und Einhaltung der Grundsatzbeschlüsse)
4. Einreichung eines Bauantrages auf Grundlage der abgestimmten Planunterlagen
5. Entscheidung über die Zustimmung zur Anwendung des Bau-Turbos im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens

Der tatsächliche Ablauf kann je nach Komplexität des Vorhabens von dieser Darstellung abweichen. Insbesondere können mehrere Abstimmungsrunden erforderlich sein.
Ergibt die erste Prüfung hingegen, dass die Voraussetzungen für eine Anwendung des Bau-Turbos nicht vorliegen oder das Vorhaben den im Grundsatzbeschluss festgelegten Kriterien nicht entspricht, wird das Verfahren nicht weiterverfolgt.

Wichtige Hinweise

• Der Bau-Turbo ist ein Instrument zur Beschleunigung des Wohnungsbaus. Er ersetzt jedoch weder das Baugenehmigungsverfahren noch die Prüfung anderer öffentlich-rechtlicher Anforderungen.
• Jedes Vorhaben wird als Einzelfall geprüft. Die Entscheidung erfolgt unter Berücksichtigung der gesetzlichen Voraussetzungen, des Grundsatzbeschlusses sowie der städtebaulichen Zielstellungen der Stadt Erlangen. Ein Anspruch auf Anwendung des Bau-Turbos besteht nicht.

Checkliste Bau-Turbo

Ziel des Bau-Turbos

• Schnellere Schaffung von Wohnraum
• Nutzung neuer gesetzlicher Möglichkeiten
• Fokus auf Innenentwicklung

Wann ist der Bau-Turbo möglich?

Checkliste:

• Innenbereich?
• Wohnnutzung zulässig?
• Erschließung gesichert?
• mindestens eine zusätzliche Wohneinheit?
• Vorabstimmung erfolgt?
• Grundstück verfügbar?

Wann ist er ausgeschlossen?

• Außenbereich 
• Gewerbe-/Industriegebiet
• Konflikte mit Umwelt oder Nachbarschaft
• reine Kleinstwohnungsprojekte

Anforderungen an Projekte

• Mischung unterschiedlicher Wohnformen
• Einhaltung städtischer Leitlinien
  • Grundsatzbeschlüsse
  • EOF
  • Solare  Baupflicht
  • Schwammstadt
  • Klimafreundlicher Neubau
• Bauverpflichtung
• ggfs. Beteiligung an Infrastrukturkosten

Verfahrensablauf

1. Frühzeitige Abstimmung
2. Prüfung durch Verwaltung
3. Städtebaulicher Vertrag

• Antragstellung mit vorabgestimmten Antragsunterlagen

4. Bauantragsstellung

• Entscheidung innerhalb 3 Monate

Hinweis:

• Bauvorbescheid auf Bau-Turbo wird ausgeschlossen
• Artenschutzrecht und weitere sind weiterhin zu beachten

Risiken und Evaluation

• Anpassung an neue Rechtslage
• laufende Überprüfung durch Stadtverwaltung
• Nachsteuerungen seitens der Verwaltung sind möglich