Erbbaurecht; Informationen zur Bestellung durch die Gemeinde

Aus der Sicht des Grundstückseigentümers ist das Erbbaurecht ein beschränkt dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht wird grundsätzlich wie ein Grundstück behandelt (so genanntes "grundstücksgleiches Recht"). Das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt somit als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht wird in der Regel für einen gewissen Zeitraum eingeräumt, häufig 99 Jahre. Erlischt das Erbbaurecht, vereinigen sich Grundstücks- und Bauwerkseigentum wieder.

Durch das Erbbaurecht wird der Wohnungsbau gefördert und der Bodenspekulation vorgebeugt. In der Praxis wird das Erbbaurecht als Instrument für die Vermarktung größerer Flächen genutzt. Die Eigentümer von Grund und Boden (häufig Kommunen oder kirchliche Träger) schaffen durch die Bestellung von Erbbaurechten die Möglichkeit, Bauwerke, Gebäude und Häuser zu errichten. Dies ist sowohl für den Bauherrn als auch für den Grundstückseigentümer von Vorteil. Einerseits entfallen die Anschaffungskosten für den Bauplatz, andererseits verbleibt das Grundstück im Eigentum des kommunalen bzw. kirchlichen Trägers und kann nach Ablauf des Erbbaurechts, dem so genannten Heimfall, einschließlich des aufstehenden Bauwerks einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ferner erhält Letzterer den Erbbauzins für die Dauer des Erbbaurechts.

Der Bestellung des Erbbaurechts liegt ein schuldrechtliches Kausalgeschäft zugrunde, in dem sich der Erbbauberechtigte im Gegenzug zur Zahlung eines Erbbauzinses verpflichtet. Der Erbbaurechtsvertrag regelt Beziehungen zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und bestimmt den Inhalt des Erbbaurechts. Durch die Eintragung im Grundbuch entsteht das Erbbaurecht.

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert: Als Belastung des Grundstücks im Grundstücksgrundbuch und als eigenständiges Recht im Erbbaugrundbuch. Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in der zweiten Abteilung eingetragen. Es kann ausschließlich zur ersten Rangstelle bestellt werden. Der Rang kann auch nicht geändert werden. Damit wird sichergestellt, dass das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht.

Schließlich kann das Erbbaurecht wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, zum Beispiel mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek).

Als Entgelt für die Bereitstellung des Grundstücks erhält der Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten in der Regel eine wiederkehrende Leistung, den sogenannten Erbbauzins, auf den die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Reallasten entsprechende Anwendung finden. In der Regel besteht der Erbbauzins aus einer wiederkehrenden Geldleistung, die anhand eines Prozentsatzes des Bodenwertes zu Beginn der Laufzeit festgelegt wird. Er beträgt meist jährlich zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes und wird in vertraglich vereinbarten Zeitabschnitten - beispielsweise an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskostenindex - angepasst. Am Ende der vereinbarten Laufzeit geht das Gebäude (wieder) in das Eigentum des Erbbaugebers über. Wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, gelten die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarten Bedingungen, wobei der Übergang des Gebäudeeigentums auf den Grundstückseigentümer in der Regel zu Vergütungsansprüchen des Erbbauberechtigten führt.