Kira mülkiyeti hakkı; belediye tarafından bu hakkın tesciline ilişkin bilgiler

Arsa sahibinin bakış açısından, miras inşa hakkı, arsası üzerinde yükümlülük teşkil eden sınırlı bir ayni haktır. Miras inşaatı hakkı, temel olarak bir arsa gibi değerlendirilir (buna “arsa ile eşdeğer hak” denir). Dolayısıyla, miras inşaatı hakkı temelinde inşa edilen yapı, miras inşaatı hakkının ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilir; arsanın değil. Dolayısıyla yapının sahibi, arsa sahibi değil, mirasçı inşaat hakkı sahibidir. Mirasçı inşaat hakkı genellikle belirli bir süre için verilir; bu süre çoğu zaman 99 yıldır. Mirasçı inşaat hakkı sona erdiğinde, arsa ve yapı mülkiyeti yeniden birleşir.

Miras inşaatı hakkı, konut inşaatını teşvik eder ve arazi spekülasyonunu önler. Uygulamada miras inşaatı hakkı, daha geniş arazilerin pazarlanması için bir araç olarak kullanılır. Arsa sahipleri (genellikle belediyeler veya dini kurumlar), mirasçı inşaat hakkı tesis ederek yapı, bina ve evlerin inşa edilmesine imkân tanır. Bu durum hem inşaat sahibi hem de arsa sahibi için avantajlıdır. Bir yandan inşaat arsasının satın alma maliyeti ortadan kalkarken, diğer yandan arsa belediye veya dini kurumun mülkiyetinde kalır ve miras hakkı süresinin dolması, yani “geri dönüş” olarak adlandırılan durumun ardından, üzerinde bulunan yapı da dahil olmak üzere başka bir amaçla kullanılabilir. Ayrıca, arazi sahibi, mirasçı inşaat hakkı süresi boyunca mirasçı inşaat bedelini alır.

Mülkiyet hakkı sözleşmesi, mülkiyet hakkı sahibinin bir kira bedeli ödemesi karşılığında yükümlülük üstlendiği bir borç hukuku kapsamındaki nedensel işlemin temelinde yer alır. Mirasçı inşaat hakkı sözleşmesi, arsa sahibi ile mirasçı inşaat hakkı sahibi arasındaki ilişkileri düzenler ve mirasçı inşaat hakkının içeriğini belirler. Mirasçı inşaat hakkı, tapu siciline tescil edilmesiyle doğar.

Mirasçı inşaat hakkı iki tapu sicilinde kayıt altına alınır: Arsa tapu sicilinde arsa üzerindeki yükümlülük olarak ve mirasçı inşaat tapu sicilinde bağımsız bir hak olarak. Arsa tapu defterinde, mirasçı inşaat hakkı ikinci bölümde kaydedilir. Bu hak, yalnızca birinci derece olarak tescil edilebilir. Derecesi de değiştirilemez. Böylelikle, arsanın icra yoluyla satışa çıkarılması durumunda mirasçı inşaat hakkının devamlılığı sağlanır.

Son olarak, mirasçı inşaat hakkı bir gayrimenkul gibi satılabilir, miras yoluyla devredilebilir ve örneğin gayrimenkul rehin hakları (gayrimenkul borcu ve ipotek) ile ipotek altına alınabilir.

Arsanın tahsis edilmesi karşılığında, arsa sahibi genellikle irtifak hakkı sahibinden, Medeni Kanun’un ayni yükümlülükler hakkındaki hükümlerinin uygun şekilde uygulandığı, “irtifak bedeli” olarak adlandırılan düzenli bir ödeme alır. Genellikle mirasçı kira bedeli, sözleşme süresinin başlangıcındaki arsa değerinin belirli bir yüzdesi esas alınarak belirlenen, düzenli bir nakit ödemeden oluşur. Bu bedel genellikle arsa değerinin yıllık yüzde üç ila beş arasında değişir ve sözleşmede kararlaştırılan aralıklarla – örneğin Federal İstatistik Dairesi tarafından belirlenen yaşam maliyeti endeksine göre – yeniden ayarlanır. Kararlaştırılan süre sonunda bina (tekrar) miras inşaatı hakkı verenin mülkiyetine geçer. Kalıtsal inşaat hakkı süresinin dolmasıyla sona erdiğinde, taraflar arasında sözleşmeyle kararlaştırılan koşullar geçerli olur; bu durumda, binanın mülkiyetinin arsa sahibine geçmesi genellikle kalıtsal inşaat hakkı sahibinin tazminat taleplerine yol açar.