حق البناء المتوارث؛ معلومات عن التعيين من قبل البلدية

من وجهة نظر مالك العقار، فإن الحيازة الإيجارية هي حق محدود في العين، وهو حق مرهون في ملكيته. من حيث المبدأ، يُعامل حق الإيجار بنفس الطريقة التي تُعامل بها قطعة الأرض (ما يسمى "الحق المعادل لقطعة أرض"). وبالتالي فإن المبنى الذي تم تشييده على أساس حق البناء القابل للتوريث يعتبر جزءًا لا يتجزأ من حق البناء القابل للتوريث وليس من الأرض. وبالتالي فإن مالك المبنى هو المالك المستأجر وليس مالك الأرض. يُمنح حق الإيجار عادةً لفترة زمنية معينة، غالباً ما تكون 99 عاماً. إذا انتهت مدة عقد الإيجار، يتم توحيد ملكية الأرض والمبنى.

يشجع عقد الإيجار على بناء المساكن ويمنع المضاربة على الأراضي. في الممارسة العملية، يُستخدم عقد الإيجار كأداة لتسويق المساحات الكبيرة. يخلق مالكو الأراضي (غالباً ما تكون السلطات المحلية أو المنظمات الكنسية) إمكانية إقامة الهياكل والمباني والمنازل من خلال منح حقوق البناء القابلة للتوريث. وهذا أمر مفيد لكل من المطور ومالك الأرض. فمن ناحية، لا توجد تكاليف حيازة لموقع البناء، ومن ناحية أخرى، تظل الأرض ملكًا للبلدية أو المنظمة الكنسية ويمكن استخدامها في استخدام آخر بعد انتهاء عقد الإيجار، وهو ما يسمى بالاسترجاع، بما في ذلك المبنى القائم. علاوة على ذلك، تحصل الأخيرة على إيجار الأرض طوال مدة عقد الإيجار.

يستند إنشاء عقد الإيجار إلى معاملة سببية بموجب قانون الالتزامات، حيث يتعهد المستأجر بدفع إيجار الأرض في المقابل. ينظم عقد الإيجار العلاقة بين مالك الأرض والمستأجر ويحدد محتوى عقد الإيجار. يتم إنشاء عقد الإيجار عن طريق القيد في السجل العقاري.

يتم توثيق عقد الإيجار في سجلين للأراضي: كرسم على العقار في السجل العقاري وكحق مستقل في سجل الأراضي المستأجرة. يتم تسجيل عقد الإيجار في القسم الثاني من السجل العقاري. لا يمكن إنشاؤه إلا في المرتبة الأولى فقط. لا يمكن تغيير الرتبة. وهذا يضمن استمرار وجود حق البناء القابل للتوريث في حالة البيع القسري للعقار.

وأخيراً، يمكن بيع العقار المستأجر وتوريثه ورهنه مثل قطعة الأرض، على سبيل المثال برهن عقاري (رهن الأرض ورهن عقاري).

في مقابل إتاحة الأرض، يتلقى مالك الأرض بشكل عام مدفوعات متكررة من المستأجر، والمعروفة باسم إيجار الأرض، والتي تنطبق عليها أحكام القانون المدني الألماني بشأن الرهن العيني. كقاعدة عامة، يتكون الإيجار الأرضي من دفعة نقدية متكررة يتم تحديدها على أساس نسبة مئوية من قيمة الأرض في بداية المدة. وتبلغ عادةً ما بين ثلاثة وخمسة في المائة من قيمة الأرض كل عام ويتم تعديلها على فترات زمنية متفق عليها تعاقدياً - على سبيل المثال بما يتماشى مع مؤشر تكلفة المعيشة الذي يحدده المكتب الإحصائي الاتحادي. في نهاية المدة المتفق عليها، يصبح المبنى (مرة أخرى) ملكاً للمستأجر. في حالة انتهاء عقد الإيجار، تنطبق الشروط المتفق عليها تعاقديًا بين الطرفين، حيث يؤدي نقل ملكية المبنى إلى مالك الأرض عمومًا إلى مطالبات بالتعويض من جانب المستأجر.