حق البناء؛ معلومات حول إصداره من قبل البلدية

من وجهة نظر مالك العقار، يُعد حق البناء حق عيني محدود يقع على عقاره. ويُعامل حق البناء الوراثي، من حيث المبدأ، كقطعة أرض (ما يُعرف بـ«الحق المماثل للعقار»). وبالتالي، يُعتبر المبنى الذي أُقيم بموجب حق البناء الوراثي جزءًا أساسيًا من حق البناء الوراثي وليس من قطعة الأرض. وبالتالي، فإن مالك المبنى هو صاحب حق البناء الوراثي وليس مالك العقار. وعادةً ما يُمنح حق البناء الوراثي لفترة زمنية محددة، غالبًا ما تكون 99 عامًا. وعند انتهاء حق البناء الوراثي، يتحد ملكية العقار وملكية المبنى مرة أخرى.

ويهدف حق البناء إلى تشجيع بناء المساكن ومنع المضاربة العقارية. وفي الممارسة العملية، يُستخدم حق البناء كأداة لتسويق المساحات الكبيرة. يتيح مالكو الأراضي (وغالبًا ما يكونون بلديات أو جهات كنسية) من خلال منح حقوق البناء الوراثي إمكانية تشييد المنشآت والمباني والمنازل. وهذا أمر مفيد لكل من المالك العقاري ومالك العقار. فمن ناحية، يتم التخلص من تكاليف شراء موقع البناء، ومن ناحية أخرى، تظل الأرض مملوكة للجهة البلدية أو الكنسية، ويمكن بعد انتهاء حق البناء الوراثي — وهو ما يُعرف بـ«العودة إلى المالك الأصلي» — استخدامها لأغراض أخرى، بما في ذلك المبنى المقام عليها. علاوة على ذلك، يحصل مالك الأرض على إيجار حق البناء الوراثي طوال مدة سريان حق البناء الوراثي.

يستند منح حق البناء إلى معاملة سببية بموجب قانون الالتزامات، يلتزم فيها صاحب حق البناء بدفع إيجار البناء مقابل الحصول على هذا الحق. ينظم عقد حق البناء الوراثي العلاقات بين مالك العقار وصاحب حق البناء الوراثي، ويحدد مضمون حق البناء الوراثي. وينشأ حق البناء الوراثي بالتسجيل في السجل العقاري.

يتم توثيق حق البناء الوراثي في سجلين عقاريين: كعبء على العقار في السجل العقاري الأساسي، وكحق مستقل في السجل العقاري الخاص بحق البناء الوراثي. يُدرج حق البناء الوراثي في القسم الثاني من السجل العقاري للعقار. ولا يمكن تسجيله إلا في المرتبة الأولى. كما لا يمكن تغيير هذه المرتبة. ويضمن ذلك استمرار حق البناء الوراثي في حالة بيع العقار بالمزاد العلني.

وأخيرًا، يمكن بيع حق البناء الوراثي أو توريثه أو رهنه، على غرار العقار، على سبيل المثال بحقوق الرهن العقاري (الدين العقاري والرهن العقاري).

كمقابل لتوفير قطعة الأرض، يتلقى مالك الأرض عادةً من صاحب حق البناء الإرثي دفعة متكررة، تُعرف باسم «إيجار البناء الإرثي»، والتي تنطبق عليها أحكام القانون المدني المتعلقة بالأعباء العقارية. وعادةً ما يتألف إيجار حق البناء من دفعة نقدية متكررة تُحدد على أساس نسبة مئوية من قيمة الأرض عند بداية مدة العقد. وعادةً ما يتراوح سنويًّا بين ثلاثة وخمسة في المائة من قيمة العقار، ويتم تعديله في فترات زمنية متفق عليها تعاقديًّا — على سبيل المثال، وفقًا لمؤشر تكاليف المعيشة الذي يحدده المكتب الاتحادي للإحصاء. وفي نهاية المدة المتفق عليها، يعود المبنى (مرة أخرى) إلى ملكية مانح حق البناء. وإذا انقضى حق البناء الوراثي بمرور الوقت، تسري الشروط المتفق عليها تعاقديًا بين الطرفين، حيث يؤدي انتقال ملكية المبنى إلى مالك الأرض عادةً إلى استحقاقات تعويضية لصاحب حق البناء الوراثي.