Право на пожизненное пользование земельным участком; информация об оформлении этого права муниципалитетом

С точки зрения собственника земельного участка право на постройку на арендованном участке представляет собой ограниченное вещное право, обременяющее его земельный участок. Право на постройку, как правило, рассматривается как земельный участок (так называемое «право, приравниваемое к праву на земельный участок»). Таким образом, сооружение, построенное на основании права на постройку, считается неотъемлемой частью этого права, а не земельного участка. Таким образом, собственником здания является обладатель права наследуемого застройки, а не собственник земельного участка. Право наследуемого застройки, как правило, предоставляется на определенный срок, часто на 99 лет. По истечении срока действия права наследуемого застройки право собственности на земельный участок и здание вновь объединяются.

Право наследуемого строительства способствует развитию жилищного строительства и предотвращает спекуляцию земельными участками. На практике право наследуемого строительства используется в качестве инструмента для реализации крупных земельных участков. Владельцы земельных участков (часто муниципалитеты или церковные учреждения) путем предоставления права наследуемого строительства создают возможность для возведения сооружений, зданий и домов. Это выгодно как для застройщика, так и для собственника земельного участка. С одной стороны, отпадают затраты на приобретение участка под застройку, с другой — земельный участок остается в собственности муниципалитета или церковной организации и по истечении срока действия права наследуемого застройки (так называемого «возврата права собственности») вместе со сформированным на нем сооружением может быть перепрофилирован для иного использования. Кроме того, последний получает наемную плату за время действия права на постройку.

Установление права на постройку на чужом земельном участке основано на договорной сделке, в рамках которой владелец права на постройку обязуется уплачивать ренту за пользование земельным участком. Договор о праве наследуемого строительства регулирует отношения между собственником земельного участка и обладателем права наследуемого строительства и определяет содержание права наследуемого строительства. Право наследуемого строительства возникает с момента его регистрации в земельном реестре.

Право на пожизненное пользование земельным участком регистрируется в двух книгах регистрации недвижимости: в качестве обременения земельного участка — в книге регистрации земельных участков, а в качестве самостоятельного права — в книге регистрации прав на пожизненное пользование земельными участками. В земельном реестре право на наследственное пользование земельным участком вносится во второй раздел. Оно может быть установлено исключительно в первом порядке приоритета. Порядок приоритета также не может быть изменен. Таким образом обеспечивается сохранение права на наследственное пользование земельным участком в случае принудительной продажи участка с аукциона.

Наконец, право наследуемого строительства может быть продано, передано по наследству и обременено, например, залоговыми правами на недвижимость (земельным долгом и ипотекой).

В качестве вознаграждения за предоставление земельного участка собственник земельного участка, как правило, получает от лица, обладающего правом на пожизненное пользование, периодический платеж, так называемую пожизненную ренту, к которой соответственным образом применяются положения Гражданского кодекса о вещных обременениях. Как правило, пожилостная рента представляет собой периодическое денежное платеж, размер которого определяется на основе процента от стоимости земельного участка на момент начала срока действия договора. Обычно он составляет от трёх до пяти процентов от стоимости земельного участка в год и корректируется через оговоренные в договоре промежутки времени — например, в соответствии с индексом стоимости жизни, рассчитываемым Федеральным статистическим управлением. По истечении согласованного срока здание (вновь) переходит в собственность нанимателя. Если право на пожизненное пользование земельным участком истекает по истечении срока, применяются условия, согласованные сторонами в договоре, при этом переход права собственности на здание к собственнику земельного участка, как правило, влечет за собой право владельца права на пожизненное пользование земельным участком на получение компенсации.