Право на будівництво; інформація щодо його надання громадою

З точки зору власника земельної ділянки право на спадкову забудову є обмеженим речовим правом, яке обтяжує його земельну ділянку. Право на спадкову забудову, як правило, розглядається як земельна ділянка (так зване «право, рівнозначне праву на земельну ділянку»). Таким чином, споруда, зведена на підставі права на спадкову забудову, вважається невід’ємною частиною цього права, а не земельної ділянки. Отже, власником споруди є особа, яка має право на спадкове будівництво, а не власник земельної ділянки. Право на спадкове будівництво, як правило, надається на певний строк, найчастіше на 99 років. Після закінчення терміну дії права на спадкове будівництво право власності на земельну ділянку та споруду знову об’єднуються.

Право на спадкову забудову сприяє розвитку житлового будівництва та запобігає спекуляціям із земельними ділянками. На практиці право на спадкову забудову використовується як інструмент для реалізації великих земельних ділянок. Власники земельних ділянок (часто це муніципалітети або церковні організації) шляхом надання права спадкового користування створюють можливість зводити споруди, будівлі та будинки. Це вигідно як для забудовника, так і для власника земельної ділянки. З одного боку, відпадають витрати на придбання будівельної ділянки, з іншого — земельна ділянка залишається у власності муніципального чи церковної організації і після закінчення терміну дії права на спадкове користування, так званого «повернення у власність», разом із спорудженою на ній будівлею може бути використана для інших цілей. Крім того, останній отримує орендну плату за весь термін дії права на спадкову забудову.

Укладення договору про право на спадкову забудову ґрунтується на договірній правовій операції, в рамках якої власник права на спадкову забудову бере на себе зобов’язання сплачувати орендну плату за спадкову забудову. Договір про право спадкового користування регулює відносини між власником земельної ділянки та власником права спадкового користування та визначає зміст цього права. Право спадкового користування виникає з моменту його реєстрації в земельному реєстрі.

Право на спадкову оренду документується у двох книгах реєстрації нерухомості: як обтяження земельної ділянки — у книзі реєстрації земельних ділянок та як самостійне право — у книзі реєстрації спадкової оренди. У земельному реєстрі право на спадкову забудову вноситься до другого розділу. Воно може бути встановлене виключно на першому місці за черговістю. Черговість також не може бути змінена. Це гарантує, що право на спадкову забудову зберігається у разі примусового продажу земельної ділянки.

Зрештою, право на спадкове користування може бути відчужене, передане у спадок та обтяжене, наприклад, правами застави на нерухомість (земельний борг та іпотека), так само як і сама земельна ділянка.

В якості винагороди за надання земельної ділянки власник ділянки, як правило, отримує від особи, яка має право на спадкове користування, періодичний платіж, так звану орендну плату за спадкове користування, до якої відповідно застосовуються положення Цивільного кодексу щодо реальних обтяжень. Як правило, орендна плата за право довічного користування складається з періодичного грошового платежу, розмір якого визначається на основі відсотка від вартості землі на початок терміну дії договору. Зазвичай вона становить від трьох до п’яти відсотків від вартості земельної ділянки на рік і коригується через періоди, визначені договором, — наприклад, відповідно до індексу вартості життя, розрахованого Федеральним статистичним управлінням. Після закінчення домовленого терміну будівля (знову) переходить у власність надавача права спадкового будівництва. Якщо право на спадкове користування земельною ділянкою припиняється у зв’язку із закінченням строку, застосовуються умови, узгоджені сторонами у договорі, причому перехід права власності на будівлю до власника земельної ділянки, як правило, призводить до виникнення у власника права на спадкове користування земельною ділянкою вимог щодо компенсації.