FAQ Zweitwohnungsteuer

Der Artikel 3 des Kommunalabgabengesetzes (KAG) gibt Kommunen wie der Stadt Erlangen die Möglichkeit, Steuern zu erheben. Allerdings muss hierfür eine Satzung erlassen werden. Diese Satzung hat der Stadtrat in seiner Sitzung am 30. Juli 2026 beschlossen (Zweitwohnungsteuersatzung). Sie ist gültig ab 1. Januar 2027.

Alle Personen, die in Erlangen einen Zweitwohnsitz oder einen weiteren Nebenwohnsitz haben. Nicht entscheidend ist, ob die Wohnung gemietet ist oder im Eigentum steht. Ob eine Zweitwohnung besteht, richtet sich nach den melderechtlichen Verhältnissen. Bei weiteren Fragen zum Melderecht wenden Sie sich bitte an das Bürgeramt.

Die Zweitwohnungsteuer wird ausschließlich vom Mieter getragen und nicht vom Vermieter. Daher kann die Zweitwohnungsteuer niemals Bestandteil der Nebenkosten sein. Der Vermieter ist daher nicht in der Pflicht, die Zweitwohnungsteuer für den Mieter vorzustrecken und sich von diesem erstatten zu lassen. Vielmehr ist die Zweitwohnungsteuer vom Mieter unmittelbar an die Stadt Erlangen zu bezahlen. Der Mieter muss sich selbständig mittels Steuererklärung bei der Stadt Erlangen melden. 

Die ausgefüllte Zweitwohnungsteuererklärung wird immer benötigt. Und das unabhängig von gestellten Anträgen auf Befreiung oder Ausnahmen. Eine erneute Abgabe der Erklärung zur Zweitwohnungsteuer ist nur erforderlich, 

• wenn sich die Bemessungsgrundlage (Miete) oder 
• andere für die Besteuerung notwendige Angaben geändert haben. 

Bitte teilen Sie Änderungen der Stadt Erlangen unbedingt zeitnah mit - je früher desto besser.

Die Steuer beträgt 16 Prozent des jährlichen Mietaufwands. Der jährliche Mietaufwand ist die Jahresnettokaltmiete. Also die Grundmiete ohne Nebenkosten, ohne Heizung und ohne Warmwasser. 

Berechnungsbeispiele zur Ermittlung der Jahresnettokaltmiete

Beispiele zur Jahresnettokaltmiete:

• Zum 1. Januar 2025 erfolgte der Einzug in eine Zweitwohnung. Die Zweitwohnungsteuer für 2027 soll berechnet werden: Die monatliche Nettokaltmiete (Grundmiete ohne Nebenkosten und ohne Heizkosten und Warmwasser) beträgt laut Mietvertrag 500 Euro. Die Jahresnettokaltmiete beträgt demnach 6.000 Euro (500 Euro mal zwölf Monate). Steuerberechnung: 16 Prozent von 6.000 Euro ergibt 960 Euro Zweitwohnungsteuer. 
• Der Einzug erfolgte am 15. März. Damit beginnt die Steuerpflicht am 1. April. Gleichzeitig erfolgte der Auszug am 10. Oktober. Damit endet die Steuerpflicht am 30. Oktober. Die Zweitwohnungsteuer 2027 soll berechnet werden:
  Die monatliche Nettokaltmiete beträgt laut Mietvertrag 500 Euro. Die anteilige Jahresnettokaltmiete beträgt 3.500 Euro (500 Euro mal sieben 7 Monate) für den Zeitraum April bis Oktober). Steuerberechnung: 16 Prozent von 3.500 Euro ergibt 560 Euro Zweitwohnungsteuer. 

Sollte es nur eine Bruttowarmmiete (mit Nebenkosten und Heizkosten) oder eine Bruttokaltmiete (mit Nebenkosten, aber ohne Heizkosten) geben, wird dies gemäß entsprechend berücksichtigt nach § 4 Absatz 2 der Zweitwohnungsteuersatzung.

Beispiel bei einer Bruttokaltmiete:

Im Jahr 2025 erfolgte der Einzug in eine Zweitwohnung. Die Zweitwohnungsteuer 2027 soll berechnet werden: Die monatliche Bruttokaltmiete (Grundmiete mit Nebenkosten, jedoch ohne Kosten für Heizung und Warmwasser) beträgt laut Mietvertrag 700 Euro. Berechnung zur Nettokaltmiete: 700 Euro abzüglich zehn Prozent als Pauschale für Heizung und Warmwasser ergibt 630 Euro als Nettokaltmiete. Die Jahresnettokaltmiete beträgt somit 7.560 Euro (630 Euro mal zwölf Monate). Steuerberechnung: 16 Prozent von 7.560 Euro ergibt 1.209,60 Euro Zweitwohnungsteuer. 

Beispiel bei einer Bruttowarmmiete:

Der Einzug erfolgte im Jahr 2025 in eine Zweitwohnung. Die Zweitwohnungsteuer 2027 soll berechnet werden: Die monatliche Bruttowarmmiete (fester Betrag aus Grundmiete, Nebenkosten einschließlich Heizkosten und Warmwasser) beträgt laut Mietvertrag 890 Euro. Berechnung zur Nettokaltmiete: 890 Euro abzüglich einer Pauschale von 20 Prozent für die Nebenkosten mit Heizung und Warmwasser ergibt 712 Euro. Die Jahresnettokaltmiete beträgt somit 8.544 Euro (712 Euro mal zwölf Monate). Steuerberechnung: 16 Prozent von 8.544 Euro ergibt 1.367,04 Euro Zweitwohnungsteuer

Sonderregelung für Geringverdiener 

Die Steuer wird jedoch nicht höher festgesetzt als ein Drittel des Betrags, um den die Summe der positiven Einkünfte 

• bei Ledigen 29 000 Euro oder 
• bei einem Ehepaar oder eingetragenen Lebenspartnerschaft 37 000 Euro 

übersteigt. Ist das der Fall, wir die Zweitwohnungsteuer verringert. Diese Sonderregel ergibt sich aus Artikel 3 Absatz 3 Satz 6 Kommunalabgabengesetz.   

Beispiel

Person A ist ledig und verdiente im Jahr 2025 30.000 Euro brutto. Damit ist grundsätzlich die Steuerfreigrenze von 29.000 Euro brutto überschritten. Es könnte die Sonderregelung nach Art. 3 Abs. 3 Satz 6 KAG greifen. Die Zweitwohnungsteuer 2027 soll berechnet werden: Die monatliche Nettokaltmiete im Mietvertrag vereinbart beträgt 550 Euro. Die Jahresnettokaltmiete ist somit 6.600 (550 Euro mal zwölf Monate). Steuerberechnung: 16 Prozent von 6.600 Euro sind 1.056 Euro als Zweitwohnungsteuer. 

Aber: Nach der Sonderregelung wird vom Bruttojahressverdienst (30.000 Euro) die Steuerfreigrenze (29.000 Euro) abgezogen. Es verbleiben dann 1.000 Euro. Ein Drittel von diesen 1.000 Euro sind 333,33 Euro. Somit beträgt die Zweitwohnungsteuer nicht 1.056 Euro, sondern eben nur 333,33 Euro.

Falls es keinen Mietaufwand (also wenn keine Miete bezahlt wird) geben sollte, wird die Nettokaltmiete in der ortsüblichen Höhe zur Berechnung angesetzt. Sie wird von der Stadt Erlangen in Anlehnung an die Nettokaltmiete geschätzt, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (siehe Mietspiegelrechner der Stadt Erlangen).

Sofern die Wohnung ausschließlich der Vermietung oder Verpachtung dient, handelt es sich um eine Kapitalanlage und nicht um eine Zweitwohnung.

Die Steuerpflicht beginnt ab dem 1. des Folgemonats, ab dem ein Zweit- oder Nebenwohnsitz melderechtlich in Erlangen besteht. Beispiel: Der Einzug erfolgt am 15. März. Damit beginnt die Steuerpflicht am 1. April. Es muss daher nicht für das ganze Jahr Zweitwohnungsteuer gezahlt werden, sondern nur anteilig für den Zeitraum April bis Dezember. Siehe auch FAQ "Wie ist der Ablauf? Was müssen Steuerpflichtige tun?"

Die Steuerpflicht endet mit dem letzten Tag des Monats, in dem die Wohnung melderechtlich abgemeldet wird. Beispiel: Die Abmeldung bei der Stadt Erlangen erfolgt am 10. September. Damit endet die Steuerpflicht am 30. September. Siehe auch FAQ "Wie ist der Ablauf? Was müssen Steuerpflichtige tun?"

Steuerpflichtige müssen eine ausgefüllte, mit qualifizierter elektronischer Signatur versehene oder persönlich unterschriebene Steuererklärung zur Zweitwohnungsteuer durch ein Formular bei der Stadt Erlangen abgeben. Möglich ist dies per Post oder per Web-Formular. Mit der Steuererklärung muss in Kopie in jeden Fall eingereicht werden: 

• der Personalausweis oder Reisepass. Das ist nicht notwendig, wenn eine Verifizierung über den elektronischen Personalausweis erfolgt ist
• der Miet- oder Kaufvertrag. 

Nach der Prüfung wird ein Bescheid der Stadt Erlangen erlassen. Auf diesem steht, wann die Steuer zum ersten Mal bezahlt werden muss (Fälligkeit). 

Für die Folgejahre gilt: Die Steuer ist als Jahressteuer in den folgenden Jahren jeweils zum  1. März eines jeden Jahres fällig. Sie muss ohne Aufforderung bezahlt werden. Das gilt bis zur Bekanntgabe eines neuen Steuerbescheides, wenn es keine keine Änderungen gibt. Das bedeutet, dass grundsätzlich nur einmal eine Steuererklärung zur Zweitwohnungsteuer abgeben werden muss.

Anträge auf Änderung oder Befreiung von der Zweitwohnungsteuer sind bis spätestens 31. Januar des Folgejahres bei der Stadt Erlangen abzugeben.

• Meldepflicht ist die Pflicht, eine Wohnung bei der Meldebehörde innerhalb von zwei Wochen anzumelden, sobald man dort dauerhaft oder länger als sechs Monate wohnt.
• Steuerpflicht ist die Pflicht, für eine Wohnung Steuer zu zahlen, wenn man die Wohnung in Erlangen als Neben- oder Zweitwohnung unterhält.

Die Mietwohnung ist eine Wohnung, die man nur zur Nutzung mietet. Die Wohnung gehört rechtlich einem Vermieter oder einer Eigentümergemeinschaft. Der Mieter hat lediglich ein Nutzungsrecht gegen Zahlung der Miete.

Die Eigentumswohnung ist eine Wohnung, die einer Person gehört und von ihr selbst 

• bewohnt
• vermietet oder 
• als Kapitalanlage gehalten werden kann.

Zugleich besteht ein Miteigentumsanteil am Grundstück und an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes.

Das bloße Eigentum an einer Wohnung führt nicht automatisch zur Erhebung einer Zweitwohnungsteuer. Voraussetzung ist vielmehr, dass die Wohnung melderechtlich als Nebenwohnung genutzt wird. Wohnungen, die ausschließlich als Kapitalanlage gehalten oder vermietet werden, sind von der Zweitwohnungsteuer ausgenommen.

Für die Erhebung der Zweitwohnungsteuer wird bei einer Eigentumswohnung grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt. Bei einer Mietwohnung ist die im Mietvertrag vereinbarte Kaltmiete maßgeblich ist.

Es werden nur die Kopien der Nachweise benötigt. Die Nachweise können nicht zurückgesendet werden. Daher bitte nur die Kopien einreichen.

Ja. Keine Steuer wird erhoben für Wohnungen

• von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu therapeutischen Zwecken oder Erziehungszwecken im Stadtgebiet Erlangen
• die aus beruflichen Gründen von nicht dauernd getrenntlebenden Eheleuten/eingetragenen Lebenspartnerninnen und Lebenspartner gehalten werden, deren Hauptwohnung sich nicht im Stadtgebiet Erlangen befindet
• in Alten-, Altenwohn- und Pflegeheimen, Frauenhäuser und Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme pflegebedürftiger oder behinderter Personen und ähnlichen Einrichtungen wie zum Beispiel des Strafvollzuges im Stadtgebiet Erlangen.

Für die Beantragung einer dieser Ausnahmen müssen folgende Dokumente eingereicht werden:

• Öffentliche oder gemeinnützige Träger: Bestätigung der Einrichtung oder des Trägers, Bewilligungsbescheid vom Jugend- oder Sozialamt
• Nicht dauernd getrenntlebende Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner: Eheurkunde oder Lebenspartnerschaftsurkunde, Arbeitsvertrag bzw. Arbeitgeberbestätigung
• Bewohner von Alten-, Altenwohn- und Pflegeheimen, Frauenhäuser sowie Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme Pflegebedürftiger: Aufnahmebestätigung oder Betreuungsvertrag.

Aber Achtung: Eine Steuererklärung zur Zweitwohnungsteuer muss auch bei einer Ausnahme abgegeben werden. Nach einer Prüfung erhält der Zweitwohnungsinhaber einen Bescheid. Dieser Bescheid bestätigt, dass aufgrund einer der oben genannte Gründen keine Steuerpflicht vorliegt.

Ja. Eine Steuerbefreiung bzw. -vergünstigung ist zu gewähren, 

• wenn die Summe der positiven Einkünfte des Steuerpflichtigen nach § 2 Abs. 1, 2 und 5a des Einkommenssteuergesetztes im vorletzten Jahr vor Entstehen der Steuerpflicht die Einkommensgrenze nicht oder nur geringfügig überschritten hat oder 
• auch im aktuellen Jahr die Einkommensgrenze nicht oder nur geringfügig überschritten wird (Artikel 3 Abs. 3 Satz 5 Kommunalabgabengesetz).

Die Einkommensgrenzen liegen derzeit bei 29.000 Euro (Alleinstehende) bzw. bei bis zu 37.000 Euro (Verheiratete oder eingetragene Lebenspartnerschaften). Gemäß Artikel 3 Absatz. 3 Satz 6 Kommunalabgabengesetz wird die Steuer nicht höher festgesetzt als ein Drittel des Betrags, um den die Summe der positiven Einkünfte überschritten wird. Berechnung siehe oben. 

Ein Antrag auf Befreiung ist spätestens bis 31. Januar des Folgejahres bei der Stadt Erlangen inklusive Kopien der Einkommensnachweise einzureichen. Es wird ausdrücklich empfohlen, das ausgefüllte Erklärungs- und Befreiungsformular gleichzeitig oder möglichst zeitnah einzureichen. Andernfalls kann die Steuer zunächst auf Grundlage der Erklärung festgesetzt werden, bis die Befreiung geprüft und bearbeitet wurde. In diesem Fall müsste die Zweitwohnungsteuer vorerst bezahlt werden. Liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung vor, kann der Betrag später rückwirkend erstattet werden.

Eine Steuererklärung zur Zweitwohnungsteuer und ein Befreiungsantrag muss dennoch abgegeben werden. Der Befreiungsantrag  nach Artikel 3 Absatz. 3 Kommunalabgabengesetz muss für jeden Erhebungszeitraum erneut gestellt werden. Nach einer Prüfung erhält der Zweitwohnungsinhaber einen Bescheid. Dieser bestätigt, dass keine Steuerpflicht aufgrund einer das oben genannte Gründen vorliegt.

Was versteht man unter der Summe der positiven Einkünfte?

Die Summe der positiven Einkünfte richtet sich nach § 2 Absatz 1, 2, und 5a des Einkommenssteuergesetzes (EStG). Positive Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen/Gewinn einer Einkunftsart (brutto), nachdem die Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen wurden.

Der Begriff Summe der positiven Einkünfte bedeutet, dass alle positiven Ergebnisse der sieben Einkunftsarten zusammengerechnet werden. Negative Einkünfte (Verluste) aus anderen Einkunftsarten werden nicht gegengerechnet. Freibeträge und Sonderausgaben wie Versicherungen oder außergewöhnliche Belastungen dürfen nicht abgezogen werden.

Zwischen folgenden Einkunftsarten wird hierbei unterschieden:

• Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13 – 14a EstG)
• Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15-17 EstG)
• Einkünfte aus selbständiger Arbeit (§ 18 EstG)
• Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (§ 19-19a EstG)
• Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EstG)
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EstG)
• sonstige Einkünfte im Sinne des § 22 EstG.

Bei dem Befreiungsantrag müssen die bestehenden positiven Einkünfte von zwei Jahren davor (z.B. für 2027 sind die positiven Einkünfte aus dem Jahr 2025 relevant) angegeben werden. Zudem müssen die Nachweise vollständig angekreuzt und eingereicht werden, aus denen der angegebene Betrag hervorgeht (z.B. über einen Einkommenssteuerbescheid, Lohnsteuerbescheinigung).

Es gibt keine gesonderten Vergünstigungen oder Ermäßigungen für bestimmte Personenkreise wie beispielswiese Schwerbehinderte, Studierende oder Rentnerinnen und Rentner. 

Sollte es keine positiven Einkünfte (§ 2 Absatz 1, 2 und 5a EstG) vor zwei Jahren gegeben haben, muss im Befreiungsantrag bei den Einkünften 0 Euro angegeben werden. Zudem müssen die entsprechenden Nachweise angegeben und eingereicht werden (z.B. BAföG-Bescheid, Nachweise für Krankengeld, Wohngeld, Mutterschaftsgeld, Arbeitslosengeld I, Bürgergeld, Sozialhilfe etc.).

Falls mehrere Einkünfte vorlagen, müssen die betroffenen Nachweise angegeben und vollständig eingereicht werden. Dem Befreiungsantrag kann nur stattgegeben werden, wenn dieser fristgerecht eingereicht wird und alle Nachweise beigefügt werden. Es werden nur die Kopien der Nachweise benötigt.

Werden die positiven Einkünfte im betreffenden Steuerjahr berücksichtigt, wenn diese niedriger sind als vor zwei Jahren? Ja, es ist von den Einkommensverhältnissen dieses Jahres auszugehen, wenn die Summe der positiven Einkünfte im Steuerjahr voraussichtlich niedriger ist als zwei Jahre davor (Art. 3 Abs. 3 Satz 5 KAG).

Hierfür wird ein entsprechender Nachweis benötigt.

Welche Dokumente müssen bei der Beantragung auf Befreiung eingereicht werden?

• Kontoauszüge der letzten drei Monate
• Ausbildungsnachweis/Arbeitgeberbestätigung
• falls vorhanden Steuerbescheid des jeweiligen Veranlagungszeitraumes (beispielsweise wäre für 2027 der Steuerbescheid von 2025 relevant)
• Bescheide für Sozialleistungen wie zum Beispiel Arbeitslosengeld II, Bafög, Wohngeld, Elterngeld.

Nein. Für jede Nebenwohnung ist eine eigene Steuererklärung auszufüllen. Die Abgabe einer gemeinsamen Zweitwohnungsteuererklärung bei Ehegatten ist aus verfahrenstechnischen Gründen leider nicht möglich.

Ein Wechsel der Nebenwohnung (mit geänderten Mietwerten) während des Jahres ist der Stadt Erlangen unverzüglich mitzuteilen. Es ist dann eine neue Steuererklärung abzugeben. Die Stadt Erlangen setzt dann auf dieser neuen Grundlage die Zweitwohnungsteuer für das entsprechende Jahr neu fest (§ 8 Abs. 2 der Zweitwohnungsatzung).

Für die Zweitwohnungsteuer ist entscheidend, wer melderechtlich in Erlangen mit Zweit- bzw. Nebenwohnsitz gemeldet ist. Wer im Mietvertrag steht, ist nicht entscheidend. 

Maßgeblich ist, wer eine Wohnung als Zweitwohnung nutzt und dort gemeldet ist. Jede Person, die die WG‑Wohnung als Zweitwohnung angemeldet hat, ist grundsätzlich zweitwohnungsteuerpflichtig, sofern kein Befreiungs- oder Ausnahmetatbestand greift. Die Zweitwohnungsteuerpflichtigen dieser WG werden als Gesamtschuldner behandelt.

Besteht die WG aus Personen, die dort alle jeweils ihren Hauptwohnsitz haben, fällt keine Zweitwohnungsteuer an.

Die Steuerpflicht erstreckt sich nur auf den jeweils zuzurechnenden Wohnungsanteil. Das ist die Fläche der individuell genutzten zuzüglich der anteiligen Fläche der gemeinschaftlich genutzten Räume.

Wenn ein WG‑Mitglied die Wohnung nur zeitweise belegt, weil er zum Beispiel Pendler ist, kann trotzdem Steuerpflicht bestehen. Und zwar dann, wenn eine Anmeldung als Zweitwohnung erfolgt ist.

Kurzzeitvermietungen werden oft anders behandelt als dauerhafte Wohnnutzungen. Entscheidend für eine Steuerpflicht sind die melderechtlichen Verhältnisse.

Studierende sind nicht automatisch von der Steuer befreit. Ob eine Befreiung von der Zweitwohnungsteuer möglich ist, hängt vom Einzelfall und insbesondere von den Einkommensverhältnissen ab.

Eine Befreiung von der Zweitwohnungsteuerpflicht kann erfolgen: 

• Wenn die Summe der positiven Einkünfte des Steuerpflichtigen nach § 2 Absatz 1, 2 und 5a des Einkommensteuergesetzes im vorletzten Jahr vor Entstehen der Steuerpflicht die Einkommensgrenze nicht oder nur geringfügig überschritten ist  
• Im aktuellen Jahr die Einkommensgrenze nicht oder nur geringfügig überschritten wird gem. Art. 3 Abs. 3 Satz 5 Kommunalabgabengesetz.

Die Einkommensgrenzen liegen derzeit bei 29.000 Euro (Alleinstehende) bzw. bei bis zu 37.000 Euro (Verheiratete oder eingetragene Lebenspartnerschaften). Gemäß Artikel 3 Satz 6 Kommunalabgabengesetz wird die Steuer nicht höher festgesetzt als ein Drittel des Betrags, um den die Summe der positiven Einkünfte überschritten wird (siehe oben: "Wie hoch ist die Steuer"). 

Sollte keine Erklärung zur Zweitwohnungsteuer eingereicht werden, wird die Zweitwohnungsteuer geschätzt. Die Stadt Erlangen kann auch mitwirkungspflichtige Dritte wie beispielsweise den Vermieter kontaktieren, um die erforderlichen Angaben zu erhalten.

Geht es um Änderungen der melderechtlichen Daten wie etwa die Abmeldung einer Nebenwohnung, dann ist das Bürgeramt zuständig. Die Daten müssen dann dort korrigiert werden. 

Der Schriftverkehr wird an die von Ihnen in der Ersterklärung angegebene Adresse versandt.

Die Stadt Erlangen beabsichtigt, jeden melderechtlichen Inhaber einer Zweit- bzw. Nebenwohnung zu kontaktieren und zur Abgabe einer Steuererklärung aufzufordern. Für jeden Nebenwohnsitz muss eine gesonderte Erklärung zur Zweitwohnungsteuer ausgefüllt werden. 

Gegen den Steuerbescheid zur Zweitwohnungsteuer kann wahlweise 

• Widerspruch bei der Stadt Erlangen oder 
• Klage beim Verwaltungsgericht Ansbach 

eingereicht werden. 

Wer mit einem Zweitwohnungsteuerbescheid nicht einverstanden sind, sollte auf die Einhaltung der in der jeweiligen Rechtsbehelfsbelehrung genannten Fristen achten. Nach Ablauf dieser Fristen wird der Bescheid bestandskräftig. Er kann dann nur noch in Einzelfällen nach Ermessen der Stadt Erlangen aufgehoben werden.