خطة التخطيط العمراني؛ إعدادها

بموجب قانون البناء (BauGB)، يحق للبلديات ويجب عليها وضع خطط توجيهية للبناء. وهناك نوعان من الخطط التوجيهية للبناء:

• خريطة استخدام الأراضي، التي تشمل كامل أراضي البلدية، لكنها لا تفرض بعد أي شروط ملزمة على المواطنين (انظر أيضًا المصطلح «خريطة استخدام الأراضي»).
• خطة البناء، التي تُوضع استنادًا إلى خطة استخدام الأراضي وتقتصر على أجزاء من منطقة البلدية. وهي تتضمن أحكامًا ملزمة للمواطنين وسلطات البناء، وتنظم كيفية بناء العقارات.

يجب أن تُوضع خطط البناء بشكل أساسي استنادًا إلى خطة استخدام الأراضي؛ وهذا يعني أنه لا يجوز أن يكون هناك تناقض جوهري في المحتوى بين خطة البناء وخطة استخدام الأراضي. يمكن أن تتضمن خطة البناء أحكامًا تتعلق، على سبيل المثال، بنوع ومدى الاستخدام العمراني المقرر، والمساحات القابلة للبناء في قطع الأراضي، ومواقع المنشآت العمرانية، وكذلك، على سبيل المثال، المساحات الخضراء العامة والخاصة، ومساحات المرور. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضًا وضع لوائح تتعلق بزراعة الأشجار والشجيرات والنباتات الأخرى.
يُفرق بين خطة التطوير المؤهلة، وخطة التطوير المرتبطة بمشروع معين، وخطة التطوير البسيطة:

يُعتبر مخطط التخطيط العمراني «المؤهل» موجودًا عندما يتضمن المخطط على الأقل أحكامًا بشأن نوع ومدى الاستخدام العمراني، ومساحات الأراضي القابلة للبناء، ومساحات المرور المحلية. وإذا كانت قطعة أرض مخصصة للبناء تقع ضمن نطاق سريان خطة تخطيط مؤهلة، فإن مشروع البناء يكون مسموحًا به بموجب قانون تخطيط البناء، شريطة ألا يتعارض مع أحكام خطة التخطيط وأن تكون أعمال التجهيز مضمونة.

يمكن للبلديات وضع خطط تنمية مرتبطة بمشروع معين استنادًا إلى خطة مشروع وتجهيز تم التنسيق عليها بين الجهة (الخاصة) المنفذة للمشروع والبلدية. والشرط الأساسي لذلك هو أن يكون الجهة المنفذة للمشروع مستعدة وقادرة على تنفيذ المشروع وإجراءات التجهيز، وأن تلتزم في عقد التنفيذ بتنفيذ هذه الإجراءات. كما يُسمح بالمشاريع من الناحية التخطيطية حتى ضمن نطاق سريان خطة التخطيط العمراني المرتبطة بالمشروع، شريطة ألا تتعارض مع خطة التخطيط العمراني وأن تكون أعمال التطوير مضمونة.

أما خطط البناء البسيطة فهي تلك التي لا تستوفي شروط خطة البناء المؤهلة ولا شروط خطة البناء المرتبطة بالمشروع. وهي لا تنظم بشكل قاطع، من حيث المبدأ، مدى جواز مشاريع البناء بموجب قانون التخطيط العمراني.

خطط البناء هي لوائح بلدية، أي قواعد قانونية. ويتم وضعها وفقًا لإجراءات منظمة بالتفصيل في قانون البناء الألماني (BauGB)، والتي تنص، من بين أمور أخرى، على مشاركة المواطنين.

بالنسبة لخطط البناء الخاصة بالتنمية الداخلية، والتي تتعلق بإعادة تسيير المساحات أو زيادة الكثافة العمرانية أو تدابير أخرى للتنمية الداخلية، ينص المادة 13أ من قانون البناء الألماني (BauGB) على تسهيلات إجرائية اختيارية في ظل شروط معينة. 

أما الحكم الوارد في المادة 13ب من قانون البناء الألماني (BauGB) بشأن تطبيق الإجراء المعجل في المناطق الواقعة على أطراف المدن، فقد تم إبطاله اعتبارًا من 1 يناير 2024 نتيجة للتعارض المحدد مع قانون الاتحاد الأوروبي في الحكم الصادر عن المحكمة الإدارية الاتحادية (الحكم المؤرخ 18 يوليو 2023 - رقم القضية 4 CN 3.22) بعد أن ثبت عدم توافقها مع قانون الاتحاد الأوروبي، اعتبارًا من 1 يناير 2024. كما تم إدخال «الحكم التصحيحي» الوارد في المادة 215أ من قانون البناء الألماني (BauGB) اعتبارًا من 1 يناير 2024. ووفقًا للمادة 215 الفقرة 3 من قانون البناء الألماني (BauGB)، فإن الاستفادة من التسهيلات الإجرائية تتم من خلال التطبيق المقابل للمادة 13أ الفقرة 2 البند 1 من قانون البناء الألماني (الاستغناء عن الإخطار والمناقشة المسبقة) بالاقتران مع الفقرة 3، الجملة 1 من المادة 13 من قانون البناء (الاستغناء عن التقييم البيئي) وكذلك الفقرة 2، البند 4 من المادة 13أ من قانون البناء (إسقاط التعويض بموجب قانون حماية الطبيعة)، أن تصل البلدية، بناءً على فحص أولي للحالة الفردية وفقًا للمادة 13أ، الفقرة 1، الجملة 2، البند 2 من قانون البناء (BauGB)، إلى تقدير مفاده أن خطة البناء لن يكون لها على الأرجح آثار بيئية جسيمة، والتي يجب أخذها في الاعتبار عند الموازنة وفقًا للمادة 2 الفقرة 4 الجملة 4 من قانون البناء (BauGB) التي يجب أخذها في الاعتبار عند الموازنة، أو التي يجب تعويضها باعتبارها إضرارًا بالمناظر الطبيعية أو بقدرة النظام البيئي على الأداء والوظيفة وفقًا للمادة 1أ الفقرة 3 من قانون البناء (BauGB).

يمكن إتمام إجراءات خطة البناء وفقًا للمادة 13ب من قانون البناء الألماني (BauGB)، التي تم الشروع فيها رسميًا قبل انتهاء يوم 31 يناير 22022، يمكن إتمامها بموجب المادة 215، الفقرة 3 من قانون البناء (BauGB)، بالتطبيق المقابل للمادة 13أ من قانون البناء (BauGB)، شريطة أن يكون قرار إقرار اللوائح قد اتُخذ وفقًا للمادة 10، الفقرة 1 من قانون البناء (BauGB) بحلول نهاية يوم 31 ديسمبر 2024.

أما خطط البناء التي تم وضعها بالفعل بموجب المادة 13ب من قانون البناء (BauGB) وكان من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ بأثر رجعي من خلال إجراء تكميلي وفقًا للمادة 214 الفقرة 4 من قانون البناء (BauGB)، فقد كان بإمكانها تطبيق المادة 13أ من قانون البناء (BauGB) بشكل مماثل وفقًا لأحكام المادة 215 الفقرة 3 من قانون البناء (BauGB). وكان يتعين في هذا الصدد اتخاذ قرار اللوائح وفقًا للمادة 10 الفقرة 1 من قانون البناء (BauGB) بحلول نهاية يوم 31 ديسمبر 2024.