İmar planı; hazırlanması

Federal İmar Kanunu'na (BauGB) göre belediyeler kentsel arazi kullanım planları hazırlamakla yetkili ve yükümlüdür. İki tür kentsel arazi kullanım planı vardır:

• Arazi kullanım planı, tüm belediye alanını kapsar ancak henüz vatandaşlar için herhangi bir bağlayıcı belirleme yapmaz ("arazi kullanım planı" anahtar kelimesine de bakınız).
• Arazi kullanım planından geliştirilen ve belediye alanının bazı bölümleriyle sınırlı olan imar planı. Vatandaşlar ve inşaat yetkilileri için bağlayıcı hükümler içerir ve mülklerin nasıl inşa edilebileceğini düzenler.

İmar planları her zaman arazi kullanım planından geliştirilmelidir; bu da imar planı ile arazi kullanım planı arasında içerik açısından önemli bir çelişki olmaması gerektiği anlamına gelir. İmar planı, örneğin amaçlanan bina kullanımının türü ve kapsamı, bina alanları, bina yapılarının konumu ve aynı zamanda örneğin kamusal ve özel yeşil alanlar ve trafik alanları ile ilgili hükümler içerebilir. Ayrıca, örneğin ağaçların, çalıların ve diğer bitki örtüsünün dikilmesine ilişkin düzenlemeler de yapılabilir.
Nitelikli, proje ile ilgili ve basit imar planı arasında bir ayrım yapılır:

Nitelikli bir imar planı, imar planının en azından bina kullanımının türü ve kapsamı, üzerine inşa edilebilecek arazi alanları ve yerel trafik alanları ile ilgili hükümler içermesi halinde mevcuttur. Bir inşaat arsası nitelikli bir imar planı kapsamında yer alıyorsa, imar planının hükümlerine aykırı olmaması ve gelişimin güvence altına alınması halinde bir inşaat projesine imar planlama kanunu kapsamında izin verilir.

Projeyle ilgili imar planları, (özel) bir geliştirici ile belediye arasında kararlaştırılan bir proje ve imar planı temelinde belediyeler tarafından hazırlanabilir. Ön koşul, proje geliştiricisinin projeyi ve kalkınma önlemlerini gerçekleştirmeye istekli ve muktedir olması ve bir uygulama anlaşmasında önlemleri yerine getirmeyi taahhüt etmesidir. Projelere, imar planına aykırı olmamaları ve gelişimin güvence altına alınması halinde, projeyle ilgili bir imar planı kapsamında planlama kanunu kapsamında da izin verilmektedir.

Basit kalkınma planları, nitelikli ya da projeye bağlı kalkınma planının gerekliliklerini yerine getirmeyen planlardır. Prensip olarak, imar planlaması kanunu kapsamında inşaat projelerinin izin verilebilirliğini kesin olarak düzenlemezler.

İmar planları belediye tüzükleri, yani yasal normlardır. BauGB'de ayrıntılı olarak düzenlenen ve diğer hususların yanı sıra vatandaş katılımını da sağlayan bir prosedürle hazırlanırlar ("İlgili konular" - "Kentsel arazi kullanım planları; hazırlanması" bölümüne de bakınız).

BauGB Madde 13a, arazinin yeniden kullanımı, yeniden yoğunlaştırma veya diğer iç kalkınma önlemleriyle ilgili iç kalkınma planları için belirli koşullar altında isteğe bağlı prosedürel basitleştirmeler sağlar.

BauGB Madde 13b'nin çevre bölgelerde hızlandırılmış prosedürün uygulanmasına ilişkin hükmü, Federal İdare Mahkemesi tarafından tespit edildiği üzere (18 Temmuz 2023 tarihli karar - ref. 4 CN 3.22) Birlik hukuku ile uyumsuzluğu nedeniyle 1 Ocak 2024 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırılmıştır. BauGB Madde 215a'nın "onarım hükmü" de 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. BauGB Madde 215(3) uyarınca, BauGB Madde 13(3)(1) (çevresel değerlendirmeden feragat) ve BauGB Madde 13(2)(4) (doğa koruma tazminatından feragat) ile bağlantılı olarak BauGB Madde 13a(2)(1)'in (erken bilgilendirme ve tartışmadan feragat) ilgili uygulaması yoluyla prosedürel basitleştirmelerin kullanılması gelecekte aşağıdakileri gerektirecektir Belediyenin, BauGB madde 13a (1) cümle 2 numara 2 uyarınca münferit durumun ön değerlendirmesine dayanarak, imar planının BauGB madde 2 (4) cümle 4 uyarınca değerlendirmede dikkate alınması gereken veya BauGB madde 1a (3) uyarınca peyzaj veya ekosistemin performansı ve işlevselliğinde bozulma olarak telafi edilmesi gereken önemli çevresel etkilere sahip olmayacağı sonucuna varması.

BauGB Madde 13b uyarınca 31 Ocak 22022 tarihinden önce resmi olarak başlatılmış olan imar planı prosedürleri, BauGB Madde 10 (1) uyarınca ana sözleşmeye ilişkin kararın 31 Aralık 2024 tarihine kadar verilmesi halinde, BauGB Madde 13a mutatis mutandis uygulanarak BauGB Madde 215 (3) uyarınca tamamlanabilir.

BauGB Madde 13b uyarınca halihazırda hazırlanmış olan imar planları, BauGB Madde 214 (4) uyarınca tamamlayıcı bir prosedür aracılığıyla geriye dönük olarak yürürlüğe girecekse, BauGB Madde 215 (3) uyarınca BauGB Madde 13a buna göre uygulanabilir. BauGB Madde 10 (1) uyarınca ana sözleşmeye ilişkin kararın 31 Aralık 2024 tarihine kadar kabul edilmesi gerekmektedir.