Часті запитання щодо податку на другу оселю

Стаття 3 Закону про місцеві податки (KAG) надає муніципалітетам, таким як місто Ерланген, можливість стягувати податки. Однак для цього необхідно прийняти відповідний статут. Міська рада ухвалила цей статут на своєму засіданні 30 липня 2026 року (Статут про податок на друге житло). Він набирає чинності з 1 січня 2027 року.

Усі особи, які мають у Ерлангені друге місце проживання або додаткове місце проживання. Не має значення, чи квартира орендована, чи перебуває у власності. Наявність другого місця проживання визначається відповідно до законодавства про реєстрацію. З додатковими запитаннями щодо законодавства про реєстрацію, будь ласка, звертайтеся до Відділу з питань громадянства.

Податок на друге житло сплачується виключно орендарем, а не орендодавцем. Тому податок на друге житло ніколи не може бути складовою частиною комунальних витрат. Отже, орендодавець не зобов’язаний попередньо сплачувати податок на друге житло за орендаря та вимагати від нього відшкодування. Натомість податок на друге житло має сплачуватися орендарем безпосередньо місту Ерлангену. Орендар повинен самостійно зареєструватися в місті Ерлангені шляхом подання податкової декларації.

Заповнена декларація щодо податку на другу житлову нерухомість завжди є обов’язковою. І це незалежно від поданих заяв про звільнення від податку або про винятки. Повторне подання декларації щодо податку на другу житлову нерухомість необхідне лише

• якщо змінилася база оподаткування (орендна плата) або
• інші дані, необхідні для оподаткування.

Будь ласка, обов’язково своєчасно повідомляйте про зміни міській адміністрації Ерлангена — чим раніше, тим краще.

Податок становить 16 відсотків від річних витрат на оренду. Річні витрати на оренду — це річна чиста орендна плата без додаткових витрат. Тобто базова орендна плата без комунальних витрат, опалення та гарячої води.

Приклади розрахунку річної чистої орендної плати без комунальних витрат

Приклади розрахунку річної чистої орендної плати без комунальних витрат:

• 1 січня 2025 року відбулося заселення у друге житло. Необхідно розрахувати податок на друге житло за 2027 рік: згідно з договором оренди, щомісячна чиста орендна плата (базова орендна плата без комунальних витрат, витрат на опалення та гарячу воду) становить 500 євро. Отже, річна чиста орендна плата без комунальних послуг становить 6 000 євро (500 євро помножити на дванадцять місяців). Розрахунок податку: 16 відсотків від 6 000 євро дорівнює 960 євро податку на друге житло.
• Заселення відбулося 15 березня. Отже, податкове зобов’язання починається 1 квітня. Водночас виселення відбулося 10 жовтня. Отже, податкове зобов’язання закінчується 30 жовтня. Необхідно розрахувати податок на друге житло за 2027 рік:
  Згідно з договором оренди, щомісячна чиста орендна плата без комунальних витрат становить 500 євро. Пропорційна річна орендна плата без комунальних витрат становить 3 500 євро (500 євро помножити на сім місяців) за період з квітня по жовтень. Розрахунок податку: 16 відсотків від 3 500 євро дорівнюють 560 євро податку на другу оселю.

Якщо передбачена лише валова орендна плата з урахуванням комунальних та опалювальних витрат або валова орендна плата без урахування опалювальних витрат, це враховується відповідно до § 4, абзац 2 Положення про податок на друге житло.

Приклад для валової орендної плати без опалення:

У 2025 році відбулося заселення у друге житло. Необхідно розрахувати податок на друге житло за 2027 рік: щомісячна валова орендна плата без урахування витрат на опалення (базова орендна плата з комунальними витратами, але без витрат на опалення та гарячу воду) становить, згідно з договором оренди, 700 євро. Розрахунок чистої орендної плати без урахування опалення та гарячої води: 700 євро мінус десять відсотків як фіксована сума за опалення та гарячу воду дає 630 євро як чисту орендну плату без урахування опалення та гарячої води. Отже, річна чиста орендна плата без урахування опалення та гарячої води становить 7 560 євро (630 євро помножити на дванадцять місяців). Розрахунок податку: 16 відсотків від 7 560 євро дорівнює 1 209,60 євро податку на другу оселю.

Приклад для валової орендної плати з опаленням:

Заселення у друге житло відбулося у 2025 році. Необхідно розрахувати податок на друге житло за 2027 рік: щомісячна валова орендна плата з урахуванням комунальних витрат (фіксована сума, що складається з основної орендної плати та комунальних витрат, включаючи опалення та гаряче водопостачання) згідно з договором оренди становить 890 євро. Розрахунок чистої орендної плати без комунальних витрат: 890 євро мінус фіксована сума у розмірі 20 відсотків на комунальні витрати, включаючи опалення та гарячу воду, становить 712 євро. Отже, річна чиста орендна плата без комунальних витрат становить 8 544 євро (712 євро помножити на дванадцять місяців). Розрахунок податку: 16 відсотків від 8 544 євро дорівнює 1 367,04 євро податку на другу оселю

Особливі умови для осіб з низьким рівнем доходу

Однак розмір податку не перевищує однієї третини суми, на яку сумарний позитивний дохід

• для одиноких осіб 29 000 євро або
• для подружжя або зареєстрованого цивільного партнерства — 37 000 євро

. У такому випадку податок на друге житло зменшується. Це спеціальне правило випливає зі статті 3, абзацу 3, речення 6 Закону про комунальні збори.

Приклад

Особа А не перебуває у шлюбі та заробила у 2025 році 30 000 євро бруто. Таким чином, по суті, перевищено податкову межу у 29 000 євро бруто. У цьому випадку може застосовуватися спеціальне правило згідно зі ст. 3, ч. 3, речення 6 Закону про комунальні збори (KAG). Необхідно розрахувати податок на друге житло за 2027 рік: щомісячна чиста орендна плата без комунальних платежів, узгоджена в договорі оренди, становить 550 євро. Отже, річна чиста орендна плата без комунальних витрат становить 6 600 євро (550 євро помножити на дванадцять місяців). Розрахунок податку: 16 відсотків від 6 600 євро становлять 1 056 євро податку на друге житло.

Однак: згідно з особливим положенням, від річного валового заробітку (30 000 євро) віднімається податкова пільга (29 000 євро). У результаті залишається 1 000 євро. Третина від цих 1 000 євро становить 333,33 євро. Отже, податок на друге житло становить не 1 056 євро, а лише 333,33 євро.

У разі відсутності витрат на оренду (тобто якщо орендна плата не сплачується), для розрахунку береться до уваги чиста орендна плата без комунальних платежів у розмірі, що відповідає місцевим стандартам. Вона оцінюється містом Ерланген на основі чистої орендної плати без комунальних витрат, яка регулярно сплачується за приміщення такого самого або подібного типу, розташування та оснащення (див. калькулятор орендних ставок міста Ерланген).

Якщо квартира використовується виключно для оренди або здачі в оренду, це вважається інвестицією в капітал, а не другою квартирою.

Податкове зобов’язання починається з 1-го числа наступного місяця, починаючи з якого в Ерлангені зареєстровано друге або додаткове місце проживання. Приклад: заселення відбувається 15 березня. Отже, податкове зобов’язання починається 1 квітня. Тому податок на друге житло потрібно сплачувати не за весь рік, а лише пропорційно за період з квітня по грудень. Див. також розділ «Часті запитання»: «Як відбувається процес? Що повинні робити платники податків?»

Обов’язок сплати податку закінчується останнього дня місяця, у якому відбувається зняття з обліку за місцем проживання. Приклад: зняття з обліку в місті Ерлангені відбувається 10 вересня. Отже, обов’язок сплати податку закінчується 30 вересня. Див. також розділ «Часті запитання»: «Як відбувається цей процес? Що повинні зробити платники податків?»

Особи, які підлягають оподаткуванню, повинні подати до міської адміністрації Ерлангена заповнену податкову декларацію щодо податку на друге житло, завірену кваліфікованим електронним підписом або підписану власноруч, за допомогою відповідної форми. Це можна зробити поштою або через веб-форму. Разом із податковою декларацією в будь-якому випадку необхідно подати копію:

• посвідчення особи або паспорт. Це не потрібно, якщо відбулася верифікація за допомогою електронного посвідчення особи
• договір оренди або купівлі.

Після перевірки місто Ерланген видає відповідне повідомлення. У ньому вказано, коли необхідно вперше сплатити податок (термін сплати).

Для наступних років діє таке правило: податок сплачується як щорічний податок у наступні роки щорічно до 1 березня. Його необхідно сплачувати без окремого нагадування. Це діє до моменту оприлюднення нового податкового рішення, якщо змін не відбулося. Це означає, що, як правило, податкову декларацію щодо податку на друге житло потрібно подавати лише один раз.

Заяви про зміну або звільнення від податку на друге житло слід подавати до муніципалітету Ерлангена не пізніше 31 січня наступного року.

• Обов’язок реєстрації — це обов’язок зареєструвати житло в органах реєстрації протягом двох тижнів, як тільки особа починає проживати там на постійній основі або довше ніж шість місяців.
• Податкове зобов’язання — це обов’язок сплачувати податок за житло, якщо ви утримуєте його в Ерлангені як додаткове або друге житло.

Орендна квартира — це квартира, яку орендують виключно для користування. З юридичної точки зору квартира належить орендодавцю або співвласникам. Орендар має лише право користування в обмін на сплату орендної плати.

Квартира у власності — це квартира, яка належить особі та в якій вона сама

• проживає
• здається в оренду або
• використовується як об’єкт інвестування.

Водночас існує частка співвласності на земельну ділянку та на спільні частини будівлі.

Сама лише наявність права власності на квартиру не призводить автоматично до нарахування податку на другу оселю. Необхідною умовою є те, що квартира використовується як додаткове житло відповідно до вимог реєстрації. Квартири, які утримуються виключно як інвестиція або здаються в оренду, звільняються від податку на другу оселю.

Для нарахування податку на друге житло у випадку квартири у власності зазвичай береться за основу порівняльна орендна плата, що діє в даній місцевості . У випадкуорендованої квартири визначальноює орендна плата без комунальних платежів, узгоджена в орендному договорі.

Потрібні лише копії підтверджуючих документів. Оригінали документів не підлягають поверненню. Тому, будь ласка, надсилайте лише копії.

Так. Податок не стягується з квартир

• державних або некомерційних організацій, що використовуються в терапевтичних або виховних цілях на території міста Ерланген
• які з професійних причин утримуються подружжям або зареєстрованими партнерами, що не живуть у постійній розлуці, чиє основне місце проживання не знаходиться в межах міста Ерлангена
• у будинках для людей похилого віку, будинках-інтернатах та закладах догляду, притулках для жінок та закладах для тимчасового розміщення осіб, які потребують догляду або мають інвалідність, а також у подібних закладах, таких як, наприклад, виправні установи, на території міста Ерлангена.

Для подання заяви на отримання одного з цих винятків необхідно надати такі документи:

• Державні або некомерційні організації: підтвердження від закладу або організації, рішення про надання дозволу від управління у справах молоді або соціального управління
• Подружжя, яке не проживає в постійному розлученні, або зареєстровані партнери: свідоцтво про шлюб або свідоцтво про партнерство, трудовий договір або підтвердження від роботодавця
• Мешканці будинків для людей похилого віку, будинків-інтернатів та закладів догляду, притулків для жінок, а також закладів для тимчасового розміщення осіб, які потребують догляду: підтвердження про зарахування або договір про догляд.

Але зверніть увагу: податкову декларацію щодо податку на друге житло необхідно подавати навіть у разі наявності винятку. Після перевірки власник другого житла отримує повідомлення. Це повідомлення підтверджує, що на підставі однієї з вищезазначених причин податкове зобов’язання відсутнє.

Так. Податкове звільнення або пільга надаються,

• якщо сума позитивних доходів платника податків згідно з § 2 абз. 1, 2 та 5а Закону про податок на доходи у передостанньому році до виникнення податкового зобов’язання не перевищила межу доходу або перевищила її лише незначно, або
• або у поточному році межа доходу не перевищується або перевищується лише незначно (стаття 3, абзац 3, речення 5 Закону про місцеві податки).

Наразі межі доходу становлять 29 000 євро (для одиноких осіб) або до 37 000 євро (для осіб, які перебувають у шлюбі або зареєстрованому цивільному партнерстві). Відповідно до статті 3, абзац 3, речення 6 Закону про комунальні збори, розмір податку не перевищує однієї третини суми, на яку перевищено суму позитивних доходів. Розрахунок див. вище.

Заяву про звільнення від податку слід подати до міста Ерланген не пізніше 31 січня наступного року разом із копіями документів, що підтверджують доходи. Наполегливо рекомендується подати заповнену декларацію та форму заяви про звільнення одночасно або якомога швидше. В іншому випадку податок може бути спочатку нарахований на підставі декларації доти, доки заявка на звільнення не буде перевірена та опрацьована. У цьому випадку податок на друге житло доведеться сплатити попередньо. Якщо умови для звільнення від податку будуть виконані, суму можна буде повернути згодом з ретроактивною дією.

Проте податкову декларацію щодо податку на друге житло та заяву про звільнення від оподаткування все одно необхідно подати. Заява про звільнення від оподаткування відповідно до статті 3, абзацу 3 Закону про комунальні збори має подаватися заново для кожного періоду оподаткування. Після перевірки власник другого житла отримує повідомлення. Воно підтверджує, що на підставі вищезазначених підстав податкове зобов’язання відсутнє.

Що розуміється під сумою позитивних доходів?

Сума позитивних доходів визначається відповідно до § 2, пункти 1, 2 та 5а Закону про податок на доходи (EStG). Позитивні доходи — це надлишок надходжень/прибутку за певним видом доходу (брутто) після вирахування витрат, пов’язаних із отриманням доходу, або виробничих витрат.

Термін «сума позитивних доходів» означає, що всі позитивні результати за сімома видами доходів підсумовуються. Негативні доходи (збитки) з інших видів доходів не зараховуються у протилежний бік. Не підлягають вирахуванню пільгові суми та особливі витрати, такі як страхові внески або надзвичайні фінансові навантаження.

При цьому розрізняють такі види доходів:

• Доходи від сільського та лісового господарства (§ 13 – 14a Закону про оподаткування доходів фізичних осіб (EstG))
• Доходи від господарської діяльності (§ 15–17 Закону про оподаткування доходів (EstG))
• Доходи від самозайнятості (§ 18 Закону про оподаткування доходів (EstG))
• Доходи від найманої праці (§ 19–19a Закону про оподаткування доходів (EstG))
• Доходи від капіталу (§ 20 Закону про оподаткування доходів (EstG))
• Доходи від оренди та лізингу (§ 21 Закону про оподаткування доходів (EstG))
• інші доходи у значенні § 22 Закону про оподаткування доходів (EstG).

У заяві про звільнення від оподаткування необхідно вказати наявні доходи за два попередні роки (наприклад, для 2027 року враховуються доходи за 2025 рік). Крім того, необхідно повністю позначити галочками та подати підтверджуючі документи, з яких випливає зазначена сума (наприклад, повідомлення про нарахування податку на доходи, довідка про утримання податку з заробітної плати).

Не існує окремих пільг чи знижок для певних категорій осіб, таких як, наприклад, особи з тяжкою інвалідністю, студенти або пенсіонери.

Якщо два роки тому не було позитивного доходу (§ 2, абзаци 1, 2 та 5а Закону про податок на доходи фізичних осіб), у заяві про звільнення від податку в графі «доходи» слід вказати 0 євро. Крім того, необхідно вказати та подати відповідні підтверджуючі документи (наприклад, рішення про надання стипендії BAföG, підтвердження отримання допомоги по хворобі, допомоги на оплату житла, допомоги по вагітності та пологах, допомоги по безробіттю I, громадянської допомоги, соціальної допомоги тощо).

У разі наявності кількох джерел доходу необхідно вказати відповідні підтверджуючі документи та подати їх у повному обсязі. Заява про звільнення від оподаткування може бути задоволена лише за умови її своєчасного подання та додавання всіх підтверджуючих документів. Потрібні лише копії підтверджуючих документів.

Чи враховуються доходи за відповідний податковий рік, якщо вони нижчі, ніж два роки тому? Так, слід виходити з дохідної ситуації цього року, якщо сума позитивних доходів у податковому році, ймовірно, буде нижчою, ніж два роки тому (ст. 3, абз. 3, речення 5 KAG).

Для цього необхідне відповідне підтвердження.

Які документи необхідно подати при поданні заяви про звільнення від оподаткування?

• Виписки з банківського рахунку за останні три місяці
• Документ про освіту/підтвердження від роботодавця
• за наявності — податкове повідомлення за відповідний період оподаткування (наприклад, для 2027 року буде актуальним податкове повідомлення за 2025 рік)
• рішення про надання соціальних виплат, таких як, наприклад, допомога по безробіттю II, Bafög, допомога на оплату житла, допомога по догляду за дитиною.

Ні. Для кожної додаткової квартири потрібно заповнити окрему податкову декларацію. На жаль, через процедурні причини подружжя не може подати спільну податкову декларацію щодо другої квартири.

Про зміну додаткового житла (зі зміненими орендними ставками) протягом року необхідно негайно повідомити міську адміністрацію Ерлангена. У такому випадку слід подати нову податкову декларацію. На цій новій основі місто Ерланген перераховує податок на додаткове житло за відповідний рік (§ 8, абз. 2 Положення про додаткове житло).

Для оподаткування другого житла вирішальне значення має те, хто зареєстрований у місті Ерланген як власник другого або додаткового місця проживання відповідно до законодавства про реєстрацію. Те, хто вказаний у договорі оренди, не має вирішального значення.

Вирішальним є те, хто використовує квартиру як друге житло та зареєстрований там. Кожна особа, яка зареєструвала квартиру у спільній оренді як друге житло, в принципі підлягає оподаткуванню податку на друге житло, якщо не застосовуються підстави для звільнення від податку або винятки. Особи, які підлягають оподаткуванню за друге житло в цій спільній квартирі, розглядаються як солідарні боржники.

Якщо у спільній квартирі проживають особи, які мають там своє основне місце проживання, податок на друге житло не стягується.

Податкове зобов’язання поширюється лише на відповідну частку житла. Це площа індивідуально використовуваної частини плюс пропорційна частка площі приміщень спільного користування.

Якщо один із мешканців спільноти проживає в квартирі лише час від часу, наприклад, через те, що доїжджає на роботу, податкове зобов’язання може все одно існувати. А саме тоді, коли квартира зареєстрована як друге житло.

Короткострокова оренда часто розглядається інакше, ніж постійне проживання. Вирішальне значення для визначення податкових зобов’язань мають обставини, що регулюються законодавством про реєстрацію.

Студенти не звільняються від податку автоматично. Можливість звільнення від податку на друге житло залежить від конкретного випадку і, зокрема, від рівня доходів.

Звільнення від обов’язку сплати податку на друге житло можливе:

• якщо сума позитивних доходів платника податків відповідно до § 2, абзаців 1, 2 та 5а Закону про податок на доходи у передостанньому році до виникнення податкового зобов’язання не перевищила межу доходу або перевищила її лише незначно
• у поточному році межа доходу не перевищується або перевищується лише незначно відповідно до ст. 3, абз. 3, речення 5 Закону про муніципальні збори.

Наразі межі доходу становлять 29 000 євро (для осіб, що проживають самостійно) або до 37 000 євро (для осіб, що перебувають у шлюбі або зареєстрованому цивільному партнерстві). Відповідно до статті 3, речення 6 Закону про комунальні збори, розмір податку не перевищує однієї третини суми, на яку перевищується загальна сума доходів (див. вище: «Який розмір податку»).

У разі неподання декларації щодо податку на друге житло сума податку визначається за розрахунком. Місто Ерланген також може звернутися до третіх осіб, які зобов’язані надавати інформацію, наприклад до орендодавця, з метою отримання необхідних даних.

Якщо йдеться про зміни в даних, що підпадають під дію законодавства про реєстрацію, наприклад, про скасування реєстрації додаткового місця проживання, то це входить до компетенції відділу з питань громадянства. Дані необхідно виправити саме там.

Листування надсилатиметься на адресу, яку Ви вказали у першій декларації.

Місто Ерланген має намір зв’язатися з кожним власником другого або додаткового житла, зареєстрованим відповідно до законодавства про реєстрацію, та запропонувати йому подати податкову декларацію. Для кожного додаткового місця проживання необхідно заповнити окрему декларацію щодо податку на друге житло.

Проти податкового рішення щодо податку на другу оселю можна, на вибір,

• подати заперечення до міської адміністрації Ерлангена або
• подати позов до адміністративного суду Ансбаха

.

Тим, хто не згоден з податковим повідомленням щодо податку на другу оселю, слід дотримуватися строків, зазначених у відповідній інструкції щодо оскарження. Після закінчення цих строків повідомлення набуває законної сили. Після цього його можна скасувати лише в окремих випадках на розсуд міста Ерлангена.