Часто задаваемые вопросы о налоге на второе жилье

Статья 3 Закона о муниципальных сборах (KAG) предоставляет муниципалитетам, таким как город Эрланген, право взимать налоги. Однако для этого необходимо принять соответствующий устав. Данный устав был утверждён городским советом на заседании 30 июля 2026 года (Устав о налоге на второе жильё). Он вступает в силу с 1 января 2027 года.

Все лица, имеющие в Эрлангене второе жилье или дополнительное место жительства. Не имеет значения, арендована ли квартира или находится в собственности. Наличие второго жилья определяется в соответствии с законодательством о регистрации. По дополнительным вопросам, касающимся законодательства о регистрации, просьба обращаться в Управление по делам граждан.

Налог на второе жилье уплачивается исключительно арендатором, а не арендодателем. Поэтому налог на второе жилье ни в коем случае не может входить в состав коммунальных платежей. Соответственно, арендодатель не обязан авансировать налог на второе жилье за арендатора и впоследствии требовать от него возмещения. Налог на второе жилье должен уплачиваться арендатором непосредственно городу Эрлангену. Арендатор должен самостоятельно зарегистрироваться в городе Эрланген, подав налоговую декларацию.

Заполненная налоговая декларация по второму жилью требуется в любом случае, независимо от поданных заявлений об освобождении от налога или о предоставлении исключений. Повторная подача декларации по налогу на второе жилье требуется только в том случае,

• если изменилась база налогообложения (арендная плата) или
• другие данные, необходимые для налогообложения.

Пожалуйста, обязательно своевременно сообщайте об изменениях в администрацию города Эрлангена — чем раньше, тем лучше.

Налог составляет 16 процентов от годовых расходов на аренду. Годовые расходы на аренду — это годовая чистая арендная плата без коммунальных платежей. То есть базовая арендная плата без коммунальных платежей, без отопления и без горячей воды. При использовании квартиры, находящейся в собственности, для начисления налога на второе жилье берется за основу рыночная арендная плата, принятая в данном регионе. Её можно узнать из таблицы арендных ставок города Эрлангена.

Примеры расчёта годовой чистой арендной платы без коммунальных расходов

Примеры годовой чистой арендной платы без коммунальных расходов:

• 1 января 2025 года состоялся въезд во вторую квартиру. Необходимо рассчитать налог на вторую квартиру за 2027 год: согласно договору аренды, ежемесячная чистая арендная плата (базовая арендная плата без коммунальных расходов, расходов на отопление и горячую воду) составляет 500 евро. Соответственно, годовая чистая арендная плата без коммунальных расходов составляет 6 000 евро (500 евро умноженные на двенадцать месяцев). Расчет налога: 16 процентов от 6 000 евро дают 960 евро налога на второе жилье.
• Заселение состоялось 15 марта. Таким образом, налоговая обязанность начинается 1 апреля. Одновременно с этим выселение состоялось 10 октября. Таким образом, налоговая обязанность заканчивается 30 октября. Необходимо рассчитать налог на второе жилье за 2027 год:
  Согласно договору аренды, ежемесячная чистая арендная плата без коммунальных платежей составляет 500 евро. Пропорциональная годовая чистая арендная плата без коммунальных расходов составляет 3 500 евро (500 евро умноженные на семь месяцев) за период с апреля по октябрь. Расчет налога: 16 процентов от 3 500 евро составляют 560 евро налога на второе жилье.

Если указана только валовая арендная плата с коммунальными расходами и расходами на отопление или валовая арендная плата без расходов на отопление, это учитывается соответствующим образом в соответствии с § 4, абзац 2 Положения о налоге на второе жилье.

Пример с валовой арендной платой без учета расходов на отопление:

В 2025 году состоялся въезд во второе жилье. Необходимо рассчитать налог на второе жилье за 2027 год: ежемесячная валовая арендная плата без учета расходов на отопление (базовая арендная плата с коммунальными расходами, но без расходов на отопление и горячее водоснабжение) составляет, согласно договору аренды, 700 евро. Расчет чистой арендной платы без учета коммунальных расходов: 700 евро за вычетом десяти процентов в качестве паушальной суммы за отопление и горячее водоснабжение дают 630 евро в качестве чистой арендной платы без учета коммунальных расходов. Таким образом, годовая чистая арендная плата без учета коммунальных расходов составляет 7 560 евро (630 евро умноженные на двенадцать месяцев). Расчет налога: 16 процентов от 7 560 евро дают 1 209,60 евро налога на второе жилье.

Пример с учетом валовой арендной платы с коммунальными услугами:

Заселение в вторую квартиру состоялось в 2025 году. Необходимо рассчитать налог на вторую квартиру за 2027 год: ежемесячная валовая арендная плата с коммунальными услугами (фиксированная сумма, включающая базовую арендную плату, коммунальные расходы, в том числе расходы на отопление и горячее водоснабжение) согласно договору аренды составляет 890 евро. Расчёт чистой арендной платы без коммунальных расходов: 890 евро за вычетом фиксированной суммы в размере 20 процентов на коммунальные расходы, включая отопление и горячее водоснабжение, даёт 712 евро. Таким образом, годовая чистая арендная плата без коммунальных расходов составляет 8 544 евро (712 евро умноженные на двенадцать месяцев). Расчет налога: 16 процентов от 8 544 евро дают 1 367,04 евро налога на второе жилье

Особые условия для лиц с низким доходом

Однако налог не устанавливается выше одной трети суммы, на которую общая сумма положительных доходов

• для одиноких лиц — 29 000 евро или
• для супружеской пары или зарегистрированного гражданского партнерства — 37 000 евро

. В таком случае налог на второе жилье уменьшается. Это особое правило вытекает из статьи 3, абзаца 3, предложения 6 Закона о муниципальных сборах.

Пример

Лицо А не состоит в браке и в 2025 году заработало 30 000 евро брутто. Таким образом, в принципе превышен налоговый порог в 29 000 евро брутто. В данном случае может применяться особое правило в соответствии со ст. 3, п. 3, предложение 6 Закона о муниципальных сборах (KAG). Необходимо рассчитать налог на второе жилье за 2027 год: ежемесячная чистая арендная плата без коммунальных платежей, оговоренная в договоре аренды, составляет 550 евро. Таким образом, годовая чистая арендная плата без коммунальных платежей составляет 6 600 евро (550 евро умноженные на двенадцать месяцев). Расчёт налога: 16 процентов от 6 600 евро составляют 1 056 евро в качестве налога на второе жильё.

Однако: в соответствии со специальным положением из годового валового дохода (30 000 евро) вычитается налоговая льгота (29 000 евро). В результате остается 1 000 евро. Треть от этих 1 000 евро составляет 333,33 евро. Таким образом, налог на второе жилье составляет не 1 056 евро, а всего лишь 333,33 евро.

Если расходы на аренду отсутствуют (то есть арендная плата не уплачивается), для расчёта принимается чистая арендная плата без коммунальных расходов в размере, принятом в данном регионе. Она оценивается городом Эрланген на основе чистой арендной платы без коммунальных платежей, которая регулярно уплачивается за помещения того же или аналогичного типа, расположения и оснащения (см. калькулятор арендных ставок города Эрланген).

Если квартира используется исключительно для сдачи в аренду или в наем, речь идет об инвестиции в капитал, а не о втором жилье.

Налоговая обязанность наступает с 1-го числа следующего месяца, начиная с которого в Эрлангене зарегистрировано второе или дополнительное место жительства. Пример: заселение происходит 15 марта. Таким образом, налоговая обязанность наступает 1 апреля. Поэтому налог на второе жилье необходимо уплачивать не за весь год, а только пропорционально за период с апреля по декабрь. См. также раздел «Часто задаваемые вопросы»: «Как проходит процедура? Что должны делать налогоплательщики?»

Обязанность по уплате налога заканчивается в последний день месяца, в котором происходит снятие с учета по месту жительства. Пример: снятие с учета в городе Эрланген происходит 10 сентября. Таким образом, обязанность по уплате налога заканчивается 30 сентября. См. также раздел «Часто задаваемые вопросы»: «Как проходит эта процедура? Что должны делать налогоплательщики?»

Налогоплательщики должны подать в администрацию города Эрлангена заполненную налоговую декларацию по налогу на второе жилье, заверенную квалифицированной электронной подписью или подписанную собственноручно. Это можно сделать по почте или через онлайн-форму. К налоговой декларации в любом случае необходимо приложить копию:

• удостоверение личности или загранпаспорт. Это не требуется, если проверка личности была произведена с помощью электронного удостоверения личности
• договор аренды или купли-продажи.

После проверки город Эрланген выдает уведомление. В нём указано, когда необходимо впервые уплатить налог (срок уплаты).

В последующие годы налог уплачивается как годовой налог 1 марта каждого года. Он должен быть уплачен без отдельного требования. Это действует до момента выдачи нового налогового уведомления, если не произошло никаких изменений. Это означает, что, как правило, налоговую декларацию по налогу на второе жилье необходимо подавать только один раз.

Заявления об изменении или освобождении от налога на второе жилье должны быть поданы в администрацию города Эрлангена не позднее 31 января следующего года.

• Обязанность регистрации — это обязанность зарегистрировать жилье в органе по регистрации в течение двух недель с момента начала постоянного проживания или проживания сроком более шести месяцев.
• Налоговая обязанность — это обязанность уплачивать налог за жилье, если вы используете его в Эрлангене в качестве дополнительного или второго жилья.

Арендуемая квартира — это квартира, которую снимают исключительно для пользования. Юридически квартира принадлежит арендодателю или товариществу собственников жилья. Арендатор имеет лишь право пользования в обмен на уплату арендной платы.

Квартира в частной собственности — это квартира, которая принадлежит какому-либо лицу и в которой оно само

• проживает
• сдаётся в аренду или
• используется в качестве инвестиции.

При этом у него имеется доля совладения в земельном участке и в общих частях здания.

Само по себе владение квартирой не влечет за собой автоматическое взимание налога на второе жилье. Условием для этого является то, что квартира используется в качестве дополнительного места жительства в соответствии с законодательством о регистрации. Квартиры, которые используются исключительно в качестве инвестиции или сдаются в аренду, освобождаются от налога на второе жилье.

Для начисления налога на второе жилье в случае квартиры в собственность, как правило, берется за основу рыночная арендная плата, принятая в данном населенном пункте . В случаеарендованной квартиры определяющимявляется размер арендной платы без учета коммунальных платежей, оговоренный в договоре аренды.

Требуются только копии подтверждающих документов. Оригиналы документов не подлежат возврату. Поэтому просим предоставлять только копии.

Да. Налог не взимается с жилых помещений,

• , принадлежащих государственным или общественным организациям и используемых в терапевтических или воспитательных целях на территории города Эрлангена
• которые по профессиональным причинам занимают супруги или зарегистрированные партнёры, не проживающие в постоянной разлуке, чьё основное место жительства не находится на территории города Эрлангена
• в домах престарелых, домах для пожилых и домах престарелых с медицинским уходом, приютах для женщин и учреждениях для временного размещения лиц, нуждающихся в уходе, или инвалидов, а также в аналогичных учреждениях, таких как, например, пенитенциарные учреждения, расположенные на территории города Эрлангена.

Для подачи заявления на получение одного из этих исключений необходимо предоставить следующие документы:

• Государственные или общественные организации: подтверждение от учреждения или организатора, решение об утверждении от управления по делам молодежи или социального ведомства
• Супруги, не проживающие в постоянном разлучении, или зарегистрированные партнёры: свидетельство о браке или свидетельство о зарегистрированном партнерстве, трудовой договор или справка с места работы
• Жители домов престарелых, домов для пожилых и домов престарелых с медицинским уходом, приютов для женщин, а также учреждений для временного размещения лиц, нуждающихся в уходе: подтверждение приема или договор об уходе.

Но внимание: налоговая декларация по налогу на второе жилье должна быть подана даже в случае наличия исключения. После проверки владелец второго жилья получает уведомление. Это уведомление подтверждает, что по одной из вышеуказанных причин налоговая обязанность отсутствует.

Да. Освобождение от уплаты налога или налоговая льгота должны предоставляться,

• если сумма положительных доходов налогоплательщика в соответствии со статьей 2, пунктами 1, 2 и 5а Закона о подоходном налоге в предпоследнем году до возникновения налоговой обязанности не превысила предельный уровень дохода или превысила его лишь незначительно, либо
• или в текущем году порог дохода не превышен или превышен лишь незначительно (статья 3, абзац 3, предложение 5 Закона о муниципальных сборах).

В настоящее время пороги дохода составляют 29 000 евро (для одиноких лиц) или до 37 000 евро (для состоящих в браке или в зарегистрированном гражданском партнерстве). В соответствии со статьёй 3, абзац 3, предложение 6 Закона о муниципальных сборах размер налога не может превышать одной трети суммы, на которую превышена общая сумма положительных доходов. Расчёт см. выше.

Заявление об освобождении от уплаты налога необходимо подать в администрацию города Эрлангена не позднее 31 января следующего года вместе с копиями документов, подтверждающих доход. Настоятельно рекомендуется подать заполненную форму заявления и форму заявления об освобождении одновременно или как можно скорее. В противном случае налог может быть сначала начислен на основании декларации до тех пор, пока заявление об освобождении от уплаты налога не будет рассмотрено и обработано. В этом случае налог на второе жилье придётся сначала уплатить. Если условия для освобождения от уплаты налога выполнены, сумма может быть позже возмещена задним числом.

Тем не менее, налоговая декларация по налогу на второе жилье и заявление об освобождении от уплаты налога должны быть поданы. Заявление об освобождении от уплаты налога в соответствии со статьёй 3, пунктом 3 Закона о муниципальных сборах необходимо подавать заново для каждого налогового периода. После рассмотрения владелец второго жилья получает уведомление. Оно подтверждает, что налоговая обязанность отсутствует по вышеуказанным причинам.

Что понимается под суммой положительных доходов?

Сумма положительных доходов определяется в соответствии с § 2, пункты 1, 2 и 5а Закона о подоходном налоге (EStG). Положительные доходы представляют собой превышение поступлений/прибыли по тому или иному виду дохода (в брутто-выражении) после вычета расходов, связанных с получением дохода, или производственных расходов.

Термин «сумма положительных доходов» означает, что все положительные результаты по семи видам доходов суммируются. Отрицательные доходы (убытки) по другим видам доходов не зачитываются в счет положительных. Не подлежат вычету налоговые льготы и особые расходы, такие как страховые взносы или чрезвычайные расходы.

При этом различают следующие виды доходов:

• Доходы от сельского и лесного хозяйства (§ 13 – 14a Закона о подоходном налоге (EstG))
• Доходы от предпринимательской деятельности (§§ 15–17 Закона о подоходном налоге)
• Доходы от индивидуальной предпринимательской деятельности (§ 18 Закона о подоходном налоге)
• Доходы от наемной работы (§ 19–19a Закона о подоходном налоге)
• Доходы от капитала (§ 20 Закона о подоходном налоге)
• Доходы от сдачи в аренду и сдачи в наем (§ 21 Закона о подоходном налоге)
• прочие доходы в значении § 22 Закона о подоходном налоге (EstG).

При подаче заявления об освобождении от уплаты налога необходимо указать положительные доходы за два предыдущих года (например, для 2027 года учитываются положительные доходы за 2025 год). Кроме того, необходимо полностью отметить галочками и предоставить подтверждающие документы, из которых следует указанная сумма (например, решение о налоге на доходы физических лиц, справка об удержании подоходного налога).

Отдельных льгот или скидок для определенных категорий лиц, таких как, например, инвалиды с тяжелой степенью инвалидности, студенты или пенсионеры, не предусмотрено.

Если два года назад не было положительного дохода (§ 2, пункты 1, 2 и 5a Закона о подоходном налоге), в заявлении об освобождении от уплаты налога в графе «Доходы» необходимо указать 0 евро. Кроме того, необходимо указать и предоставить соответствующие подтверждающие документы (например, уведомление о выплате BAföG, справки о пособии по болезни, жилищном пособии, пособии по беременности и родам, пособии по безработице I, базовом пособии, социальной помощи и т. д.).

Если имелось несколько видов доходов, необходимо указать соответствующие подтверждающие документы и предоставить их в полном объеме. Заявление об освобождении от уплаты налога может быть удовлетворено только в том случае, если оно подано в установленный срок и к нему приложены все подтверждающие документы. Требуются только копии подтверждающих документов.

Учитываются ли доходы за соответствующий налоговый год, если они ниже, чем два года назад? Да, следует исходить из доходной ситуации текущего года, если сумма положительных доходов в налоговом году, по прогнозам, будет ниже, чем два года назад (ст. 3, п. 3, предложение 5 KAG).

Для этого требуется соответствующее подтверждение.

Какие документы необходимо подать при подаче заявления об освобождении от уплаты налога?

• Выписки со счета за последние три месяца
• Справка об образовании/подтверждение от работодателя
• при наличии — налоговое уведомление за соответствующий налоговый период (например, для 2027 года будет актуально налоговое уведомление за 2025 год)
• Решения о назначении социальных выплат, таких как, например, пособие по безработице II, Bafög, жилищное пособие, родительское пособие.

Нет. Для каждой дополнительной квартиры необходимо заполнить отдельную налоговую декларацию. К сожалению, по процедурным причинам супруги не могут подать совместную налоговую декларацию по второй квартире.

О смене второго жилья (с изменением арендной стоимости) в течение года необходимо незамедлительно уведомить администрацию города Эрлангена. В этом случае необходимо подать новую налоговую декларацию. Город Эрланген на этой новой основе пересчитает налог на второе жилье за соответствующий год (§ 8, п. 2 Положения о налоге на второе жилье).

Для целей налога на второе жилье решающим является то, кто зарегистрирован в Эрлангене в качестве владельца второго или дополнительного места жительства в соответствии с законодательством о регистрации. То, чье имя указано в договоре аренды, не имеет значения.

Решающим фактором является то, кто использует квартиру в качестве второго жилья и зарегистрирован в ней. Каждый человек, зарегистрировавший квартиру в общежитии в качестве второго жилья, в принципе обязан уплачивать налог на второе жилье, если не имеется оснований для освобождения от уплаты налога или применения исключения. Лица, обязанные уплачивать налог на второе жилье в данной общине, рассматриваются как солидарные должники.

Если все жильцы совместного проживания имеют там своё основное место жительства, налог на второе жильё не взимается.

Налоговая обязанность распространяется только на приходящуюся на каждого долю жилья. Это площадь индивидуально используемых помещений плюс пропорциональная доля площади помещений общего пользования.

Если один из жильцов общины проживает в квартире лишь время от времени, например, потому что он ездит на работу из другого города, налоговая обязанность может все равно возникнуть. А именно в том случае, если квартира зарегистрирована в качестве второго жилья.

Краткосрочная аренда часто рассматривается иначе, чем постоянное проживание. Решающим фактором для определения налогооблагаемости являются обстоятельства, связанные с регистрацией.

Студенты не освобождаются от уплаты налога автоматически. Возможность освобождения от налога на второе жилье зависит от конкретного случая и, в частности, от уровня доходов.

Освобождение от уплаты налога на второе жилье возможно:

• если сумма положительных доходов налогоплательщика в соответствии с § 2 пп. 1, 2 и 5а Закона о подоходном налоге в предпоследнем году до возникновения налоговой обязанности не превысила установленный порог дохода или превысила его незначительно
• если в текущем году порог дохода не превышен или превышен лишь незначительно в соответствии со ст. 3, п. 3, предложение 5 Закона о муниципальных сборах.

В настоящее время пороги дохода составляют 29 000 евро (для одиноких лиц) или до 37 000 евро (для состоящих в браке или в зарегистрированном гражданском партнерстве). Согласно статье 3, предложению 6 Закона о муниципальных сборах, размер налога не может превышать одной трети суммы, на которую превышена общая сумма положительных доходов (см. выше: «Каков размер налога»).

В случае непредставления декларации по налогу на второе жилье сумма налога будет рассчитана на основе оценочных данных. Город Эрланген также может обратиться к третьим лицам, обязанным оказывать содействие, например к арендодателю, с целью получения необходимых сведений.

Если речь идет об изменениях в данных, подлежащих регистрации, например, о снятии с учета дополнительного жилья, то этим занимается Управление по делам граждан. Данные необходимо исправить именно там.

Письма будут отправляться по адресу, указанному вами в первоначальной декларации.

Город Эрланген намеревается связаться с каждым владельцем второго или дополнительного жилья, зарегистрированным в соответствии с законодательством о регистрации, и предложить ему подать налоговую декларацию. Для каждого дополнительного места жительства необходимо заполнить отдельную декларацию по налогу на второе жилье.

Против налогового уведомления о налоге на второе жилье можно подать, по выбору,

• подать возражение в администрацию города Эрлангена или
• подать иск в административный суд Ансбаха

.

Лицам, не согласным с налоговым решением о взимании налога на второе жилье, следует обратить внимание на соблюдение сроков, указанных в соответствующей инструкции по обжалованию. По истечении этих сроков решение вступает в законную силу. После этого оно может быть отменено только в отдельных случаях по усмотрению города Эрлангена.